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Das Bauvorhaben und die Steuern – Möglichkeiten?

Steuer Finanzierung
FOTO: Pexels/Nataliya Vaitkevich

Da alles immer teurer wird, steht natürlich irgendwann die Überlegung ins Haus, sich durch den Erwerb einer Immobilie unabhängig zu machen. Aber wie sieht dies steuerrechtlich aus?

Es ist kein allzu billiges Unterfangen, ein Haus zu errichten.

Allein zwanzig bis dreißig Prozent des Eigenkapitals werden als sogenannte „Eigenkapitalquote“ für den Bau oder Erwerb einer solchen Immobilie benötigt. Gut, das heißt immer noch, dass 80 bis 70 Prozent der Finanzierung aus fremden Geldtöpfen stammt, aber dennoch: billig ist etwas anderes. Vielleicht ließe sich Kontakt zu Baufi24 nehmen, das ist einer der größten deutschen Baufinanzierer.

 Und dann kommt auch noch das leidige Thema „Steuern“ aufs Tapet. Wir halten fest: Steuern sind wichtig und haben, neben diesem Finanzierungsaspekt noch andere Aufgaben.

Im Generellen fallen immer und überall Steuern an.

Mehrwertsteuer? Check. Gut, das ist eine indirekte Steuer, dennoch bezahlen wir diese mit dem Einkauf eines Produktes.

Grunderwerbssteuer? Wird beim Hausbau extrem wichtig.

Und natürlich sind da Einkommens- und Kirchensteuer.

 Verständlich, wenn man sich fragt, ob es da nicht Optionen gäbe, damit diese Abgaben entweder komplett entfallen, oder wenigstens deutlich gemindert werden.

Die Optionen beim Hausbau.

Hauptsächlich geschieht dies über die Werbungskosten.

Diese können bei jenen Beträgen erstattet werden, die zwingend notwendig sind, damit Geld verdient werden kann.

Hierunter fallen etwa Arbeitsmittel.

Unter diesem Begriff verstehen sich sämtliche dinglichen Anschaffungen, die für die Ausübung eines Berufes notwendig sind. Natürlich gibt es hierfür Voraussetzungen. Eine davon ist: Die angeschafften Dinge werden mindestens zu 10 Prozent für den beruflichen Zweck genutzt.

Eine andere: Bei hochpreisigen Anschaffungen, etwa Möbeln oder Gerätschaften, die der EDV zuzuordnen sind, und deren Kosten für Anschaffung oder Herstellung einen gewissen Wert übersteigen, muss das Arbeitsmittel abgeschrieben werden. Entsprechend findet der jährliche Betrag eben jener Abschreibung Berücksichtigung als Werbungskosten.

Abschreibungen existieren in zwei Varianten: einmal progressiv-linear und einmal geometrisch-degressiv.

Das Thema bei Abschreibungen ist immer „Wertminderung“. Je länger ein Gegenstand im Betrieb verbleibt, desto weniger wert ist er. Also stellt sich die Frage, wann der Wert „Null“, beziehungsweise „einen Euro“ beträgt.

Bei der ersten Variante ist es noch relativ simpel: Wir haben eine AfA-Tabelle, in der wir nach dem Gegenstand suchen. Dann wissen wir: „Aha, ein Computer ist nach 3 Jahren abgeschrieben, ein Möbelstück nach 13 Jahren.“

Und dann geht’s ans fröhliche Teilen des Einkaufswertes durch die Anzahl der Jahre. Damit wissen wir, wie hoch der Wertverlust des Anschaffungsgegenstandes in einem Jahr ist. Dies lässt sich auch noch prozentual errechnen, indem wir 100 Prozent durch die entsprechende Nutzungsdauer teilen – entsprechend haben wir einen linearen Abschreibungssatz.

Geometrisch-degressive Abschreibungen sind übrigens für Vermögensgegenstände, die nach dem 01.01.2011 angeschafft wurden, irrelevant – und da wir das Jahr 2022 schreiben, dürfte es erst recht uninteressant sein.

Kommen wir zurück zu den Werbungskosten. Hierfür sind Handwerkerrechnungen ein gutes Beispiel. Speziell geht es hier um solche Kosten, deren Einsatzzweck die Entlohnung der Handwerker darstellt, so es um die Durchführung von Arbeiten an den vorhandenen Haushaltsräumlichkeiten geht.

„Wieso Werbungskosten?“, hört man da die eine oder den anderen Leser*in fragen, „Wurde uns nicht gerade auseinandergesetzt, dass diese für Arbeitsmittel anfallen?“

Voraussetzungen für Steuerbegünstigung

Richtig. Das Interessante: Die Voraussetzung für eine steuerliche Begünstigung liegt darin, dass man mit dem Haus Geld verdient, es vermietet, verkauft oder zumindest einen Teil der neuen Immobilie einsetzt, um Geld zu machen. Sprich: Wenn man ein Arbeitszimmer plant, oder bei einem mehrstöckigen Bauwerk die Parterre nutzt, um dort beispielsweise eine Steuerberatungsstelle zu etablieren, können wieder entsprechend Werbungskosten veranschlagt werden.

Dies trifft übrigens auch schon zu dem Zeitpunkt zu, wenn es um einen Immobilienkredit geht. Auch dem Bau zugerechnete Kaufnebenkosten wie Gewerbesteuer, Kosten für den Eintrag ins Grundbuch oder die Inanspruchnahme eines Notars oder Maklers sind unter diesen Voraussetzungen steuerlich absetzbar.

Fazit

Wir halten fest: Wird die Immobilie privat genutzt, kann sie nicht steuerrechtlich begünstigt werden. Bei einer gewerblichen, oder zumindest teil-gewerblichen Nutzung sieht dies schon anders aus. Hier wäre es am besten, sich an einen Steuerberater zu wenden. Da kann auch gleich die Frage geklärt werden, ob eine Nutzung des Gebäudes für die Immobilienrente und eine Teil-Nutzung des Gebäudes für gewerbliche Zwecke einander ausschließen.

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