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Eigentumswohnungen: Was soll man wissen?

(Foto: iStock/ah_fotobox)

Der Kauf einer „Eigentumswohnung“ unter privaten Menschen stellt eine der wichtigsten wirtschaftlichen Entscheidungen im Leben dar. Diese sollte auch gut überlegt sein, da mit dem Erwerb entsprechende Rechte und Pflichten des Erwerbers verbunden sind.

Schon bei der Suche nach einer entsprechenden Wohnung spielen viele Faktoren eine Rolle dabei mit (z.B. Umgebung, Lage, Infrastruktur, Große, Raumaufteilung, Zimmeranzahl, Garten, Balkon, Nachbarschaft, Altersgerechtes Wohnen, Leistbarkeit, Fremdfinanzierung, ist eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich, etc.).

Bei der Suche nach einer entsprechenden Wohnung kann auch ein Immobilienmakler behilflich sein. Auf Anfrage bezüglich einer Wohnung wird der Makler ein Exposee der betreffenden Wohnung übermitteln. Das Exposee enthält alle wichtigen Angaben (z.B. Energieausweis) sowie Fotos und ist eine Art die Visitenkarte der Immobilie.

Vor Legung eines Kaufangebots sollten auch die folgenden Schritte erwägt werden

  • Einsicht in das Grundbuch um sich einen Überblick zu verschaffen, ob an der Liegenschaft Lasten haften (öffentlich-rechtliche Belastungen, Hypotheken, Wohn- oder Fruchtgenussrecht, Zwangsverwaltung, Veräußerungs- und Belastungsverbot, Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechte, etc.);
  • Einsicht in den Wohnungseigentumsvertrag um die Rechte und Pflichten des Erwerbers als zukünftiger Mieteigentümer des Hauses/Liegenschaft abzuklären:
  • Beim Hausverwaltung nachfragen, ob seitens der verkaufenden Partei Zahlungsrückstände (Betriebskosten, Reparaturrücklagen, deren Höhe) bestehen und, ob in der Zukunft große Erhaltungsarbeiten geplant sind;
  • Einsicht ins Bauakt (aufgrund einer vom Eigentümer ausgestellten Vollmacht) um zu prüfen, ob in Bezug auf Wohnung verwaltungsrechtliche Verfahren anhängig sind und, ob der Zustand der Wohnung mit der Baubewilligung tatsächlich übereinstimmt;
  • Prüfung ob eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist (zB bei einem Erwerb durch Drittstaatsangehörige – es sind dabei soziale Interessen nachzuweisen, Erwerber bzw. sein/e Ehepartner/in darf keine Wohnung im Eigentum haben, Mietverträge sind zu kündigen, der Hauptwohnsitz ist an der Liegenschaftsadresse anzumelden, etc);

Da aber das Exposee nicht den Lokalaugenschein vor Ort ersetzen kann, ist in weiterer Folge ein Besichtigungstermin zu vereinbaren. Es empfiehlt sich die Wohnung bei Tageslicht und an einem Werktag zu besichtigen sowie eine Checkliste mitzuführen. Dabei sollte man auf Details achten und falls erlaubt Fotos machen. Sollte die Wohnung den Wünschen entsprechen, so sollte man dem Makler mitteilen, dass ein Interesse an der Wohnung besteht und, dass man sich bei dem Makler noch melden wird.

Finanzierung

Wenn man die erste Hürde überwunden hat und sich für eine bestimmte Wohnung entschieden hat, dann sollte man auch über die eigene Finanzlage im Klaren sein. Kann ich mir die gewünschte Wohnung mit eigenen Mitteln leisten oder benötige ich eine Fremdfinanzierung? Diese Überlegungen sollte man sich allerdings noch vor der Legung eines Kaufangebotes anstellen.  Wenn aber die Aufbringung der ausreichenden Finanzmittel noch ungewiss ist und man die Wohnung unbedingt „reservieren“ möchte, kann das Kaufanbot ergänzt um die Bedingung unterfertigt werden, die besagt, dass das Kaufanbot erst mit Zusage der Kreditvergabe der finanzierenden Bank des Erwerbers und (falls erforderlich) nach Vorliegen grundverkehrsbehördlicher Genehmigung (beim Erwerb durch Drittstaatsangehörige) die Rechtswirksamkeit erlangt. Dies ist wichtig festzuhalten, da das Kaufanbot ein Vertrag ist und verpflichtet den Erwerber zum Abschluss des grundbuchsfähigen Kaufvertrags und zwar ohne Rücksichtnahme, ob er den Kaufpreis tatsächlich finanzieren oder die Wohnung ins Eigentum erwerben kann. Anbei eine nicht abschließende Aufzählung der Punkte, welche ein Kaufangebot beinhalten soll: persönliche Daten des Verkäufers und des Erwerbers, Beschreibung des Kaufgegenstandes, Höhe des Kaufpreises, Zeitpunkt der Zahlung und Übergabe der Wohnung, Name des Vertragserrichters, wenn man einen bestimmten haben will, Gültigkeitsdauer des Kaufanbots, Vorbehalte, wenn von diesen der Erwerb abhängt (wie zB Vorleigen der Finanzierungszusage, grundverkehrsrechtlichen Bewilligung, etc).

Nach Abschluss des Kaufangebots kommt es zur Errichtung des Kaufvertrags. Der Kaufvertrag kann von einem Notar oder Rechtsanwalt erstellt werden. Aufgrund der Komplexität der Rechtsmaterie gibt es mittlerweile Anwälte deren Tätigkeitsschwerpunkt ausschließlich im Bereich des Immobilien- und Baurecht besteht und sie dafür spezialisiert sind.

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