„Klijentu smo vratili više od 40.000 evra!”

Šta je stara gradnja (ALTBAUWOHNUNGEN) i da li moj stan spada pod Zakon o stambenim odnosima? Da li previše plaćam svoju stanarinu? Ova kao i mnoga druga pitanja postavlja sebi većina stanara koji žive u staroj gradnji.

Većina ljudi u Austriji živi u iznajmljenim stanovima. Ova vrsta stanovanja Austriji regulisana je Opštim zakonikom (ABGB) i Zakonom o stanovanju (MRG). MRG je prijateljski nastrojen prema podstanarima, a kao rezultat toga, u sklopu zakona postoji zaštita od previsoke stanarine i otkaza stana. Dakle, kada i na koga se primjenjuje MRG? Ovaj zakon se primjenjuje na odnosu između podstanara i stanodavca u staroj gradnji. Prema zakonskoj definiciji, u Austriji se pod „starom gradnjom” podrazumijevaju stanovi koji se nalaze u zgradama izgrađenim prije 1945. godine (građevinska dozvola izdata prije 08. maja 1945).

Advokatska kancelarija G&L u Beču se uspješno i profesionalno brine o nekoliko hiljada stanovnika ovoga grada. Pitanje relevantnih i tačnih informacija o Zakonu o stanovanju je u fokusu advokatske kancelarije G&L.

Prema zakonskoj definiciji, u Austriji se pod „starom gradnjom” podrazumijevaju stanovi koji se nalaze u zgradama izgrađenim prije 1945. godine (građevinska dozvola izdata prije 08. maja 1945).

„Većina stanara koji žive u staroj gradnji plaćaju previsoku kiriju”, navodi mag. Haris Dzidic odmah na početku našeg razgovora. On se u sklopu svoje bogate karijere uspješno brinuo o brojnim klijentima. „Takođe, važno je naglasiti da se primjena Zakona o stanovanju ne može pravno isključiti ugovorom. Nažalost, mnogi stanari nisu dovoljno ili su netačno informisani o svojim pravima. Stalno doživljavamo da se podstanari ne usuđuju ostvariti svoja prava iz straha od otkaza stana”, kaže Mag. Dzidic. Unaprijed treba naglasiti da su razlozi za raskid ugovora između podstanara i stanodavca detaljno navedeni u ugovorima o iznajmljivanju stana koji su predmet MRG-a. Revizija stanarine i potraživanje preplaćene stanarine stoga ne može biti razlog za raskid ugovora.

„Većina stanara koji žive u staroj gradnji plaćaju previsoku kiriju”, navodi mag. Haris Džidić

„Naša advokatska kancelarija je već uspešno sprovela hiljade postupaka revizije stanarine. Prije pokretanja bilo kakvog postupka provjeravamo da li predmetni stambeni objekat podliježe Zakonu o stanovanju. Nudimo besplatne prve konsultacije. Podstanari nam takođe lako mogu poslati ugovor o iznajmljivanju nepokretne imovine elektronskim putem”, kaže mag. Dzidic.

Takođe, pravni troškovi ne bi trebali odvratiti podstanara od pokretanja postupka revizije stanarine. Većina osiguranja pravne zaštite pokriva parnice u ovakvim postupcima. Međutim, moguće je i kontaktirati finansijera parnice u vezi pokrivanja troškova predmeta. Ovakav korak bi se isplatio jer predmet ne ovisi od toga „da li je stambeni objekat renoviran, već od toga kada je zgrada dobila građevinsku dozvolu”, naglašava Dzidic.

Iznos stanarine

Za stambene objekte koje su pod punim okvirom MRG-a postoji zakonsko ograničenje za najam. To se zove referentna stanarina. Kategorija u koju stambeni objekat spada je odlučujuća za visinu stanarine. Opšte pravilo za određivanje kategorije objekta je kako je on izgledao u trenutku potpisivanja zakupa, odnosno da li su i koje su tačno kategorije objekta nedostajale.

„Nudimo besplatne prve konsultacije. Podstanar nam takođe može poslati ugovor o iznajmljivanju elektronskim putem“,
objašnjava Dzidic.

„Oni objekti koj na primjer spadaju u kategoriju opremljenosti A, moraju biti u upotrebnom stanju i veličine najmanje 30m². Moraju imati sobu, kuhinju ili čajnu kuhinju, hodnik, toalet i moderno kupatilo. Centralno ili podno grijanje mora biti uključeno. Odsustvo bilo koje od ovih karakteristika rezultira ocjenom B i C. Ako predmetna nekretnina koja se iznajmljuje nema unutrašnji toalet, može čak biti i kategorija D. Stambeni objekti koji spadaju u kategoriju opremljenosti D su oni stanovi koji u sebi nemaju sanitarni čvor ili mjesto za odvod vode“, objašnjava mag. Jakob Leinsmer.

,,Prema našem iskustvu, 95 posto Bečlija plaća previsoku kiriju. Na primjer, većina studenata ne zna da ne moraju platiti 400 evra po sobi ako dijele stan, ali stanodavci često traže ovoliki iznos. Često se pretpostavlja, da ukoliko su apartmani novouređeni, da odmah spadaju u kategoriju A i da je sasvim u redu platiti 400 evra po osobi. Pretpostavimo da tri osobe žive u stanu, to je 1200 evra. Ono što mnogi ne znaju, jeste to, da se stan posmatra kao cjelina, pa stoga ako svaka soba nema svoje kupatilo i toalet, ne može se iznajmiti po cijeni od, recimo, 400 evra po osobi. Ovaj stan tada spada u kategoriju D i tada bi stanarina bila znatno niža”, napominje Dzidic.

Razlika između ugovora na neodređeno i određeno vrijeme

,,Ukoliko se za ugovorom o stanovanju predviđa vremensko ograničenje kraće od tri godine i ukoliko on djelimično ili u cijelini spada pod Zakon o stanovanju, tada se ovaj ugovor automatski smatra neodređenim. U slučaju ugovora na neodređeno vrijeme, postupak revizije stanarine mora se započeti unutar prve tri godine.

U slučaju ugovora na određeno vrijeme, smanjenje stanarine moguće je sve dok podstanar živi u nekretnini ili do najviše šest mjeseci nakon iseljenja ili promjene ugovora na neodređeno vrijeme. Ova vrsta ugovora ima retroaktivnu valjanost do deset godina. Treba napomenuti i da kod ugovora na određeno vrijeme postoji i smanjenje zakonskog limita kamatne stope od 25 posto za ugovore o zakupu na određeno vrijeme koji podliježu ograničenju kamatne stope prema MRG-u”, objašnjava mag. Dzidic.

Zašto je važno potražiti pravnu pomoć?

„Često dolazi do sukoba između podstanara i stanodavca jer zakonske odredbe Zakona o stanovanju nisu dovoljno poznate većinskom broju stanovništva. Ukoliko se obje strane adekvatno informišu o svojim pravima mogu se izmjeći mnoga neslaganja. Iskusan advokat za stanarsko pravo može biti dobar partner u ovom procesu,” dodaje mag. Leinsmer.

Upravo iz ovog razloga, pravovremeni savjeti u vezi sa problemom i razlikama mišljenja imaju smisla za obje strane. U mnogim slučajevima angažovanjem pravne pomoći se izbjegavaju neugodne svađe. U ovakvim predmetima bi Vas trebao savjetovati advokat sa iskustvom u oblasti stanarskog prava.

Klijentu je vraćeno preko 40.000 evra!

Ukoliko se pravni procesi pokrenu zajedno sa advokatom i ukoliko se reaguje na vrijeme, može se postići i veći iznos naknade.
Pravnici Džidić i Leinsmer su imali upravo takav slučaj. Klijentu koji je želio da ostane anoniman (ime poznato redakciji) na ovaj način je vraćeno više od 40.000 evra.

„U ovom slučaju se konkretno radilo o klasičnom stanu od 80m² stare gradnje u 16. bečkom becirku. Stan nije imao svoju kuhinju, već je kuhinja bila u predsoblju. Nadalje, nekretnina nije imala lift. Ovo naizgled ne izgleda kao nešto što je posebno. Mjesečni zakup iznosio je 570 evra, a ugovor o zakupu se obnavljao svake tri godine. Stanar je u ovom stanu živio više od deset godina kada su nadležni organi utvrdili da mjesečna kirija može iznositi samo 250 evra. Najam stana je stoga bio više nego duplo skuplji nego što je propisano zakonom. Na ovaj način u sklopu pravnog predmeta, našem klijentu je sveukupno vraćeno više od 40.000 evra”, pričaju nam iskusni pravnici o predmetu.