Die Heizkörper bleiben kalt, doch die volle Miete wird weiter vorgeschrieben: Bei einem Heizungsausfall können Mieter in Österreich Anspruch auf Mietzinsminderung haben. Wie viel ihnen zusteht, hängt von der tatsächlichen Beeinträchtigung ab. Wer vorschnell selbst kürzt, riskiert allerdings einen Rechtsstreit.
Gerade während der Heizsaison kann eine kaputte Heizung die Nutzung einer Wohnung erheblich einschränken. Betroffene sollten den Ausfall deshalb sofort melden, Temperaturen dokumentieren und ihre Ansprüche prüfen lassen.
Wann eine Mietzinsminderung möglich ist
Die gesetzliche Grundlage steht in § 1096 ABGB: Ist eine Wohnung ohne Verschulden des Mieters nicht wie vereinbart nutzbar, entfällt die Mietzinspflicht für die Dauer und im Ausmaß der Beeinträchtigung. Das kann eine teilweise Minderung bedeuten. Ein vollständiger Entfall kommt nur bei entsprechend weitgehender Unbrauchbarkeit infrage.
Ein Ausfall der mitvermieteten Heizung oder Warmwasserversorgung kann einen solchen Anspruch begründen. Ein Verschulden des Vermieters ist dafür grundsätzlich nicht erforderlich. Der Hinweis, der Defekt sei plötzlich aufgetreten, schließt eine Mietzinsminderung daher nicht automatisch aus.
Keine feste Prozentzahl für kalte Wohnungen
Das Gesetz enthält keine verbindliche Tabelle mit Abschlägen für bestimmte Defekte. Entscheidend sind unter anderem die erreichten Raumtemperaturen, die Dauer des Ausfalls, die betroffenen Räume und die Jahreszeit.
Ein einzelner ausgefallener Heizkörper ist anders zu beurteilen als eine gesamte Wohnung, die im Winter nicht ausreichend beheizt werden kann. Auch eine Ersatzheizung muss bei der Bewertung der tatsächlich verbleibenden Einschränkung berücksichtigt werden.
Ein bestimmter Temperaturwert allein führt deshalb nicht automatisch zu einem festgelegten Mietnachlass.
So wirkt sich ein kurzer Ausfall auf die Rechnung aus
Die Minderung betrifft grundsätzlich den Zeitraum der Beeinträchtigung. Nach Behebung des Mangels endet der Anspruch. Ein Ausfall über einige Tage bedeutet daher nicht automatisch einen Abzug für den gesamten Monat.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Die monatliche Bruttomiete beträgt 900 Euro. In einem Monat mit 30 Tagen besteht für zehn Tage eine Beeinträchtigung, für die eine Minderung von angenommenen 20 Prozent berechtigt wäre. Daraus ergeben sich 60 Euro: 900 Euro mal 20 Prozent mal zehn Dreißigstel.
Die 20 Prozent sind ausschließlich eine Rechenannahme. Welche Höhe im konkreten Fall gerechtfertigt ist, muss gesondert beurteilt werden. Berechnungsgrundlage ist grundsätzlich der Bruttomietzins einschließlich Betriebskosten und Umsatzsteuer; separat verrechnete Energiekosten sind davon zu unterscheiden.
Die Miete nicht vorschnell selbst kürzen
Die Arbeiterkammer empfiehlt, die vorgeschriebene Miete zunächst vollständig, aber ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung weiterzuzahlen und den berechtigten Minderungsbetrag anschließend geltend zu machen.
Wer eigenständig zu viel abzieht, kann in einen Zahlungsrückstand geraten und eine Mietzins- oder Räumungsklage riskieren. Lasst deshalb vor einer Kürzung prüfen, ob und in welchem Ausmaß ein Anspruch besteht.
Ausfall melden und Beweise sichern
Informiert Vermieter oder Hausverwaltung unverzüglich schriftlich und verlangt die Behebung. Haltet fest, seit wann die Heizung nicht funktioniert, welche Räume betroffen sind und ob auch das Warmwasser fehlt.
Dokumentiert Raumtemperaturen mit Datum und Uhrzeit und bewahrt Nachrichten, Fotos sowie Reparaturberichte auf. Ermöglicht vereinbarte Besichtigungstermine und den notwendigen Zugang zur Reparatur.
Eine mögliche Mitteilung lautet: „Seit [Datum] funktioniert die Heizung in meiner Wohnung nicht beziehungsweise nur eingeschränkt. Betroffen sind [Räume]; die gemessenen Temperaturen betragen [Werte]. Ich ersuche um unverzügliche Behebung. Meine weiteren Mietzahlungen erfolgen ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung wegen der bestehenden Gebrauchsbeeinträchtigung.“
Wer die kaputte Therme bezahlen muss
Bei mitvermieteten Heizthermen müssen Vermieter grundsätzlich die Reparatur oder den notwendigen Austausch übernehmen. Die laufende Wartung liegt regelmäßig bei den Mietern. Für bestimmte Mietverhältnisse, etwa in Ein- und Zweifamilienhäusern, können abweichende Vereinbarungen relevant sein.
Wartung und Reparatur sind daher auseinanderzuhalten. Wurde eine Wartung versäumt, bedeutet das nicht automatisch, dass Mieter jeden Defekt bezahlen müssen. Entscheidend ist insbesondere, ob die unterlassene Wartung den Schaden verursacht hat.
Ersatzheizung: Stromkosten im Blick behalten
Ein elektrisches Heizgerät kann übergangsweise helfen, verursacht aber zusätzliche Ausgaben. Ein Gerät mit 2.000 Watt verbraucht bei fünf Stunden Betrieb unter voller Leistung zehn Kilowattstunden. Bei angenommenen verbrauchsabhängigen Stromkosten von 30 Cent je Kilowattstunde wären das drei Euro pro Tag.
Diese Rechnung ist ein Beispiel und keine aktuelle Tarifangabe. Dokumentiert Betriebsdauer und Verbrauch und klärt möglichst vorab, wer die Kosten übernimmt. Ein automatischer Ersatzanspruch lässt sich daraus nicht ableiten.
Bei Streit über Reparatur, Mietzinsminderung oder Mehrkosten helfen unter anderem Arbeiterkammer, Mietervereinigung und örtliche Mieterberatungsstellen bei der Prüfung des konkreten Falls.
