Ab April 2027 können viele wertgesicherte Mieten in Österreich erneut steigen – wie stark, hängt von Mietart und Inflation ab.
Seit 1. Jänner 2026 gilt in Österreich das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Es begrenzt die Wertsicherung bei Wohnungsmietverträgen, die in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Inflationsbedingte Erhöhungen des Hauptmietzinses dürfen grundsätzlich nur einmal jährlich und frühestens zum 1. April erfolgen. Voraussetzung ist allerdings, dass im Mietvertrag überhaupt eine wirksame Wertsicherung vereinbart wurde.
Für die Berechnung zählt die durchschnittliche Inflation des vorangegangenen Kalenderjahres. Bis zu einer Teuerung von 3 Prozent wird sie vollständig berücksichtigt. Vom Teil der Inflation, der über 3 Prozent liegt, darf nur die Hälfte weitergegeben werden. Bei einer Jahresinflation von beispielsweise 3,3 Prozent ergibt sich nach dieser Formel eine maximale Anpassung von 3,15 Prozent.
Mietanpassung 2027
Für die mögliche Erhöhung ab April 2027 ist die durchschnittliche Inflation des gesamten Jahres 2026 entscheidend. Das WIFO erwartet derzeit eine Jahresinflation von 3,3 Prozent. Sollte sich dieser Wert bestätigen, ergäbe sich nach der allgemeinen MieWeG-Formel eine maximale Anpassung von 3,15 Prozent: 3 Prozent werden vollständig berücksichtigt, von den darüberliegenden 0,3 Prozentpunkten nur die Hälfte.
Bei einem wertgesicherten Hauptmietzins von 800 Euro wären das rechnerisch bis zu 825,20 Euro pro Monat. Die tatsächliche Erhöhung hängt allerdings vom jeweiligen Mietvertrag und der endgültigen Jahresinflation 2026 ab. Diese steht erst nach Jahresende fest.
Für Richtwert-, Kategorie- und andere preisregulierte Mieten gelten 2027 strengere Grenzen. Bei diesen Mietverhältnissen ist die Erhöhung mit maximal 2 Prozent gedeckelt. Ein Hauptmietzins von 800 Euro könnte damit höchstens auf 816 Euro steigen. Für Richtwerte und Kategoriebeträge ist dieser 2-Prozent-Deckel gesetzlich ausdrücklich vorgesehen.
Die von Statistik Austria für September 2026 ausgewiesene Inflationsrate von 3,6 Prozent entscheidet nicht direkt über die Mieterhöhung im April. Maßgeblich ist der Durchschnitt des gesamten Jahres 2026 und nicht die Teuerungsrate eines einzelnen Monats.
Nicht unter die allgemeinen MieWeG-Regeln fallen unter anderem Genossenschaftswohnungen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Geschäftsräume. Auch Betriebskosten werden durch diese Mietpreisbremse nicht gedeckelt.
Mieter sollten genau prüfen
Eine Mieterhöhung ist nicht automatisch zulässig, nur weil die Inflation steigt. Entscheidend ist unter anderem, ob der jeweilige Mietvertrag vom MieWeG erfasst wird und eine wirksame Wertsicherungsklausel enthält. Ohne entsprechende vertragliche Grundlage kann der Hauptmietzins nicht allein aufgrund der allgemeinen Teuerung erhöht werden.
Auch ältere Wertsicherungsklauseln können rechtlich problematisch sein. Für vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossene Verträge hat das MieWeG Rückforderungsansprüche wegen unwirksamer Wertsicherungsklauseln grundsätzlich auf Zahlungen aus den letzten fünf Jahren begrenzt. Ob tatsächlich Geld zurückverlangt werden kann, hängt jedoch vom konkreten Mietvertrag und vom Grund der Unwirksamkeit ab.
Wer abschätzen möchte, wie hoch eine mögliche Anpassung 2027 ausfallen könnte, kann dafür etwa den Mieterhöhungs-Rechner von Finanz.at verwenden. Dabei sollte immer der Hauptmietzins ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer herangezogen werden.
