Serbiens Immobilienmarkt kennt nur eine Richtung – und wer auf Entspannung hofft, könnte 2026 teuer dafür bezahlen.
Serbiens Immobilienmarkt zeigt sich auch 2026 von seiner hartnäckigen Seite: Wer auf fallende Preise hofft, wird enttäuscht werden. Fachleute rechnen mit einem weiteren Anstieg der Wohnungspreise zwischen fünf und zehn Prozent – abhängig davon, wie sich die globale Konjunktur entwickelt. Das Angebot an neuen Wohnflächen bleibt hinter der Nachfrage zurück, was den Preisdruck ungebrochen aufrechterhält.
Immobilienexperte und Gutachter Milic Djokovic erklärte gegenüber „Biznis.rs“, dass mit drastischen Preissprüngen zwar nicht zu rechnen sei, ein moderater Anstieg oder eine Stagnation aber durchaus realistisch erscheine. Ein Rückgang um 20 bis 30 Prozent sei hingegen ausgeschlossen. Der entscheidende Faktor: Der Markt sei nach wie vor „hungrig nach Quadratmetern“ – die Bautätigkeit reicht schlicht nicht aus, um die bestehende Nachfrage zu befriedigen.
Belgrads Preisdruck
Das Gros der Neubautätigkeit konzentriert sich weiterhin auf Belgrad und sein Umland, wo 42,5 Prozent des gesamten geplanten Bauvolumens entfallen – doch auch das bremst die Preise nicht. Aktuell kostet ein Quadratmeter im Neubau in der Hauptstadt zwischen 3.000 und 4.000 Euro, in Premiumlagen werden sogar 10.000 bis 15.000 Euro aufgerufen.
⇢ Wohnungs-Kollaps in Wien: Preise explodieren bei dramatischem Bau-Einbruch
Djokovic rechnet damit, dass der Durchschnittspreis im Neubau bis Ende 2026 auf rund 4.000 Euro pro Quadratmeter klettern wird. Wohnungen, die bislang für 3.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt wurden, könnten demnach auf 3.200 bis 3.500 Euro steigen.
Der Preisauftrieb beschränkt sich längst nicht mehr auf die Hauptstadt. Auch in anderen größeren Städten zieht das Preisniveau an: In Novi Sad liegt der aktuelle Neubau-Durchschnittspreis bei rund 2.000 Euro pro Quadratmeter, in Kragujevac und Subotica bei je etwa 1.700 Euro, in Nis bei rund 1.500 Euro.
Mehrere Faktoren bestimmen die Marktlage. Zwar wurden im Dezember 2025 um 10,8 Prozent mehr Baugenehmigungen erteilt als im Vorjahreszeitraum, doch die Auswirkungen auf das Angebot werden frühestens in eineinhalb bis zwei Jahren spürbar sein. Erschwerend kommt hinzu, dass die Gesamtzahl der ausgestellten Genehmigungen im Jahr 2025 unter dem Vorjahresniveau lag. Wer heute eine Baugenehmigung erhält, kann sein Projekt erst in 18 bis 36 Monaten realisieren.
Investoren & Alternativen
Für inländische Investoren bieten sich kaum Alternativen: Die Börse ist schwach entwickelt, Immobilien gelten – ähnlich wie Gold – als sicherer Hafen und Inflationsschutz. Solange die Kaufkraft des Geldes schwindet, werden Sachwerte wie Wohnungen an Wert gewinnen. Gleichzeitig steigt der Anteil der Kreditfinanzierungen: In Belgrad werden bereits rund 40 Prozent aller Käufe über Darlehen abgewickelt.
Bemerkenswert ist auch die Annäherung der Preise zwischen Altbau und Neubau. Obwohl Neubauten technisch gesehen um 15 bis 20 Prozent teurer sein sollten, haben sich die Preise nahezu angeglichen. Djokovic warnt dabei ausdrücklich: „Wer eine Altbauwohnung kauft und renoviert – es bleibt am Ende trotzdem ein altes Gebäude.“ Neben Wohnungen entwickelt sich auch der Markt für Garagenplätze zu einem selbständigen Trend, dem beim Immobilienerwerb wachsende Bedeutung zukommt.
Zusätzlichen Schwung könnte das neue Legalisierungsgesetz „Svoj na svome“ bringen, das den Umsatz und die Preise im günstigeren Segment des Sekundärmarktes ankurbeln dürfte.
