Wiens Wohnungsmarkt steht vor dem Kollaps: Baugenehmigungen auf historischem Tiefstand, Fertigstellungen brechen ein, während die Nachfrage ungebremst bleibt.
Der Wiener Wohnungsmarkt steuert auf eine ernste Versorgungslücke zu. Dies geht aus dem aktuellen „Ersten Wiener Wohnungsmarktbericht 2026“ hervor, den die Immobilienunternehmen BUWOG und EHL gemeinsam erstellt haben. Die Daten zeichnen ein alarmierendes Bild: Während die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen hoch bleibt, sind die Baugenehmigungen dramatisch eingebrochen – von 21.400 im Jahr 2019 auf lediglich 5.772 im vergangenen Jahr.
Parallel dazu schrumpft die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten erheblich. Für das laufende Jahr werden nur noch 8.630 neue Wohnungen erwartet, was einem Rückgang auf etwa 60 Prozent des Vorjahreswertes entspricht. Die Prognose für 2027 sieht mit voraussichtlich 6.911 fertiggestellten Wohnungen eine weitere Verschärfung der Situation vor.
Dramatische Marktverknappung
Andreas Holler, Geschäftsführer der BUWOG, beschreibt die angespannte Marktlage: „Der Produktionsüberhang aus den Boomjahren bis 2022 ist längst aufgebraucht, es gibt so gut wie keine Wohnraumreserven mehr und die Nachfrage ist ungebrochen stark.“ Besonders kritisch entwickelt sich das Segment der Mietwohnungen – von den in diesem Jahr fertiggestellten Einheiten fallen nur etwas mehr als 2.000 in diese Kategorie.
Erstmals zeichnen sich auch bei Eigentumswohnungen deutliche Engpässe ab. Die Verknappung schlägt sich bereits in den Preisen nieder. Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, prognostiziert für dieses Jahr spürbare Preisanstiege: Mieten könnten um sieben bis acht Prozent teurer werden, Eigentumswohnungen um etwa drei Prozent.
⇢ Bosnien im Preishorror: Einkaufen wird zum Luxus!
Langfristige Folgen
Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von EHL, sieht langfristige Risiken für die Stadtentwicklung: „Wenn Wohnen in der Großstadt für immer mehr Menschen unleistbar wird, führt dies verstärkt zu Abwanderungstendenzen und Zersiedelung im Umland“. Demografische Prognosen deuten darauf hin, dass Wiens Einwohnerzahl bis 2040 auf 2,2 Millionen anwachsen könnte.
Um diesen Bevölkerungszuwachs zu bewältigen, werden schätzungsweise 95.000 bis 100.000 zusätzliche Wohnungen benötigt. Gleichzeitig verändert sich das Marktverhalten: Wohnungen werden immer schneller vergeben, wobei Mietverträge häufig direkt nach der ersten Besichtigung abgeschlossen werden und Käufer bereits in frühen Bauphasen zugreifen.
Als Ursachen für die Krise im Wohnbau identifizieren BUWOG und EHL mehrere Faktoren: gestiegene Baukosten, verschärfte Finanzierungsbedingungen, regulatorische Eingriffe und die Zurückhaltung institutioneller Investoren.
BUWOG-Geschäftsführer Holler fordert daher ein Bündel an Maßnahmen zur Wiederbelebung des Wohnbausektors: schnellere Widmungs- und Bauverfahren, vereinfachte Bauvorschriften, bundesweit einheitliche Typengenehmigungen für Systembauweisen sowie steuerliche Anreize und weniger komplizierte Förderstrukturen.
