Nach dem Ende der strengen KIM-Verordnung boomt das Wohnkreditgeschäft in Österreich. Die Banken nutzen ihre neuen Spielräume unterschiedlich, während Experten über das Timing der Regulierung debattieren.
Die Neuvergabe von Wohnkrediten hat in diesem Jahr wieder deutlich an Fahrt aufgenommen, wie aktuelle Daten der Österreichischen Nationalbank belegen. Hannes Dolzer, Obmann des Fachverbandes der Finanzdienstleister, führt diese Entwicklung auf das gesunkene Zinsniveau zurück. Besonders bemerkenswert: Im Juli 2025, unmittelbar nach Auslaufen der KIM-Verordnung, wurde der bislang höchste monatliche Wert des Jahres verzeichnet.
Die Sparkasse Oberösterreich meldete am Mittwoch für das erste Halbjahr 2025 einen signifikanten Anstieg bei privaten Wohnbaufinanzierungen – das Neugeschäft wuchs um 130 Prozent auf 201 Millionen Euro. Das Institut erklärt diesen Zuwachs nicht nur mit den gesunkenen Zinsen, sondern auch mit psychologischen Effekten durch die Aufhebung der KIM-Verordnung.
Ende einer drei Jahre gültigen Regulierung
Die KIM-Verordnung war am 30. Juni 2025 ausgelaufen und hatte zuvor strenge Regeln für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten festgelegt. Die seit Juli 2022 gültige Regulierung wurde von der Finanzmarktaufsicht eingeführt, um übermäßige Risiken im Bankensektor zu vermeiden. Obwohl ihre Grundprinzipien weiterhin als Empfehlungen der Finanzmarktaufsicht bestehen, verfügen die Banken nun über erweiterte Handlungsspielräume. Für Kreditnehmer verbessern sich dadurch die Chancen auf eine Eigenheimfinanzierung.
Der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder kritisiert allerdings das Timing der Verordnung als deutlich verspätet. „Die KIM-Verordnung hat meines Erachtens schon eine Berechtigung gehabt, nur ist sie acht bis zehn Jahre zu spät gekommen“, erklärte Roman Oberndorfer, Obmann des Fachverbandes, bei einem Pressegespräch des Finanzjournalistenforums am Mittwoch.
Besonders in der Niedrig- und Nullzinsphase wäre eine solche Regulierung notwendig gewesen – als „Geld nichts gekostet hat“, potenzielle Kreditnehmer mögliche Zinsanstiege nicht berücksichtigten und Immobilienpreise kontinuierlich stiegen. Zum Zeitpunkt ihrer Einführung sei die Maßnahme jedoch nicht mehr zeitgemäß gewesen.
Die 2022 eingeführte Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung entstand aus der Besorgnis der Finanzmarktaufsicht, dass Banken Immobilienkredite nach zu lockeren Kriterien vergeben könnten, was bei Zahlungsunfähigkeit der Kreditnehmer finanzielle Probleme für die Institute verursachen würde. Die Verordnung begrenzte die Laufzeit von Wohnbaukrediten auf maximal 35 Jahre, verlangte mindestens 20 Prozent Eigenkapital und beschränkte die monatliche Rückzahlungsrate auf höchstens 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens.
Trotz Aufhebung der Verordnung erwartet die Finanzmarktaufsicht weiterhin die Einhaltung dieser Grenzwerte.
Trend zur Fixverzinsung hält an
Die Österreichische Nationalbank bestätigt den deutlichen Anstieg der Neuvergabe von Wohnbaukrediten seit Jahresbeginn 2025. Dabei setzt sich der Trend zur Fixverzinsung fort: Im April 2025 wurden bereits 88 Prozent der neuen Kredite mit fixem Zinssatz abgeschlossen – ein deutlicher Anstieg gegenüber den Jahren 2020 und 2021, als dieser Anteil noch bei etwas über 60 Prozent lag. Diese Entwicklung zeigt, dass Kreditnehmer sich gegen mögliche Zinsanstiege absichern wollen.
Banken-Reaktionen
Das Ende der KIM-Verordnung hat den Banken zwar mehr Flexibilität bei der Kreditvergabe eingeräumt, entscheidend sei jedoch, wie und ob die Institute diesen Spielraum tatsächlich nutzen, betonte Dolzer. Eine Stichprobenerhebung des Fachverbandes unter fünf großen Banken und drei Kreditvermittlern ergab ein gemischtes Bild: Drei der befragten Banken haben ihre Vergabekriterien nach dem Wegfall der Verordnung unverändert beibehalten.
Zwei Institute hingegen nutzen die gewonnene Flexibilität und machen beispielsweise Ausnahmen für jüngere Kreditnehmer oder kompensieren die Nichteinhaltung eines Kriteriums durch strengere Anwendung eines anderen.
Oberndorfer rechnet in den kommenden Monaten mit einer weiteren Belebung der Nachfrage am Immobilienmarkt und bei Wohnkrediten. Insgesamt habe sich der Markt jedoch abgekühlt. Die Bautätigkeit sei unzureichend, was unter anderem auf anhaltend hohe Baukosten und die Auswirkungen der hohen Lohnabschlüsse auf Bauträger zurückzuführen sei.
Für mehr Wohnbau sei kostengünstiges Bauen unerlässlich. „Wenn ich leistbares Bauen nicht zustande bringe, werde ich auch kein leistbares Wohnen schaffen“, so der Obmann. Zusätzlich erschwerten übermäßige Bauvorschriften und langwierige Genehmigungsverfahren die Situation.
Aus Perspektive der Finanzdienstleister wäre eine weitere Flexibilisierung der Kreditvergabe wünschenswert. Statt einer festen Quote vom Einkommen als Schuldenquote könnte das frei verfügbare Einkommen als Berechnungsgrundlage dienen. Dies würde Kreditnehmern ermöglichen, durch ihren Lebensstil ihre Finanzierungschancen zu beeinflussen.
Zudem plädiert Dolzer für längere Kreditlaufzeiten für jüngere Menschen. Sogenannte Generationenkredite mit Laufzeiten von bis zu 100 Jahren seien in anderen Ländern bereits etabliert.
