Eigenkapital angespart, Kredit kalkuliert – und dann kommen Tausende Euro Maklerprovision dazu. Ein neuer Antrag im Nationalrat will Wohnungskäufer entlasten. Was sich ändern soll und warum ihr die Provision schon heute verhandeln könnt.
Eine Wohnung um 400.000 Euro kann allein an Käuferprovision weitere 14.400 Euro kosten. Dieser Betrag ergibt sich, wenn drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer vereinbart werden. Damit wäre die Maklerrechnung sogar höher als die grundsätzlich anfallende Grunderwerbsteuer von 14.000 Euro.
Genau diese zusätzliche Belastung steht nun politisch zur Debatte. Die Grünen fordern, das Bestellerprinzip auch beim Erwerb von Wohnimmobilien durch Verbraucher einzuführen. Wer das Maklerunternehmen zuerst beauftragt, soll dessen Leistung bezahlen.
Neuer Antrag
Den entsprechenden Entschließungsantrag brachte die Abgeordnete Nina Tomaselli gemeinsam mit weiteren Grünen-Abgeordneten am 15. Oktober 2026 ein. Die Parlamentskorrespondenz berichtete am 23. Oktober darüber.
Wichtig ist der aktuelle Stand: Der Antrag wurde dem Ausschuss für Bauten und Wohnen zugewiesen, dessen Beratungen laut Verfahrensübersicht noch nicht begonnen haben. Eine Abschaffung der Käuferprovision ist damit nicht beschlossen. Einen Einführungstermin gibt es nicht.
Der Antrag verlangt von der Bundesregierung eine Gesetzesvorlage binnen sechs Monaten. Auch diese Frist ist vorerst eine politische Forderung und keine bereits laufende gesetzliche Verpflichtung.
Wer bezahlt?
Nach dem vorgeschlagenen Modell müsste ausschließlich die Auftraggeberseite die Maklerprovision bezahlen, wenn die Verkäuferseite die Vermittlung zuerst veranlasst hat.
Käufer könnten weiterhin provisionspflichtig werden, wenn sie selbst einen eigenständigen, ausdrücklich erteilten und dokumentierten Suchauftrag vergeben. Die bloße Anfrage zu einem bereits angebotenen Objekt oder die Vereinbarung einer Besichtigung soll dafür nicht ausreichen.
Verhindert werden sollen außerdem vorgeschobene Suchaufträge und die Überwälzung der Verkäuferprovision über gesonderte Kostenersatzvereinbarungen oder vergleichbare Nebenentgelte. Dokumentationspflichten, Sanktionen und Rückforderungsmöglichkeiten sollen die Einhaltung absichern.
Kauf bleibt anders
Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gilt das Erstauftraggeberprinzip bereits seit 1. Juli 2023. Beauftragt die Vermieterseite zuerst den Makler, darf dieser grundsätzlich keine Provision mit den Wohnungssuchenden vereinbaren.
Beim Immobilienkauf gilt diese Regel weiterhin nicht. Käufer können deshalb provisionspflichtig werden, obwohl die Verkäuferseite das Maklerbüro ursprünglich mit der Vermarktung beauftragt hat. Ob ein Anspruch besteht, hängt von den rechtlichen Voraussetzungen im konkreten Fall ab.
Hohe Zusatzkosten
Bei Kaufpreisen über 48.448,51 Euro beträgt die zulässige Höchstprovision grundsätzlich drei Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Insgesamt entspricht das 3,6 Prozent des Kaufpreises.
Bei einer Wohnung um 250.000 Euro sind das bis zu 9.000 Euro Käuferprovision. Bei 350.000 Euro ergeben sich 12.600 Euro, bei 500.000 Euro sind es 18.000 Euro. Diese Rechenbeispiele setzen jeweils voraus, dass die Höchstprovision vereinbart wird.
Die Umsatzsteuer wird dabei auf die Provision aufgeschlagen, nicht zusätzlich mit 20 Prozent auf den gesamten Wohnungspreis.
Verhandeln lohnt
Eine wichtige Information geht bei der Wohnungssuche leicht unter: Die Höchstprovision ist kein gesetzlich vorgeschriebener Fixpreis. Eine niedrigere Provision kann schon heute vereinbart werden.
Ein Rechenbeispiel: Bei 350.000 Euro Kaufpreis ergeben drei Prozent Provision zuzüglich Umsatzsteuer eine Rechnung von 12.600 Euro. Werden zwei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart, sind es 8.400 Euro. Der Unterschied beträgt 4.200 Euro.
Einen Anspruch auf diesen Nachlass gibt es nicht. Das Beispiel zeigt aber, warum Käufer die Provisionshöhe vor einer verbindlichen Vereinbarung ansprechen sollten.
Unterlagen prüfen
Eine Besichtigung allein ist nicht mit einer fälligen Erfolgsprovision gleichzusetzen. Nach dem Maklergesetz entsteht der Provisionsanspruch grundsätzlich mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Ein gesondertes Entgelt allein für Besichtigungen ist laut Wirtschaftskammer nicht zulässig.
Der Vermittlungsauftrag und die spätere Fälligkeit der Provision sind jedoch unterschiedliche Fragen. Verbindliche Erklärungen sollten deshalb vorab geprüft werden. Auf die Annahme, dass erst die Unterschrift unter den endgültigen Kaufvertrag rechtliche Folgen haben kann, sollten sich Interessenten nicht verlassen.
Auch nach geltendem Recht kann eine Provision unzulässig sein, etwa bei einem Eigengeschäft des Maklers. Bei bestimmten familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnissen zur Verkäuferseite bestehen Informationspflichten. Ob daraus ein Entfall der Provision folgt, muss im Einzelfall beurteilt werden.
Keine Preisgarantie
Würde der Vorstoß umgesetzt, könnte in den erfassten Fällen die gesonderte Käuferprovision entfallen. Dass eine Wohnung dadurch insgesamt um genau diesen Betrag billiger wird, lässt sich allerdings nicht versprechen.
Die Regelung würde zunächst verändern, wer die Maklerrechnung schuldet. Verkäufer könnten versuchen, zusätzliche Kosten in ihrer Preisvorstellung zu berücksichtigen. Ob sich diese am Markt durchsetzen lässt, ist eine andere Frage.
Andere Kaufnebenkosten blieben ebenfalls bestehen: Dazu gehören insbesondere Grunderwerbsteuer, Vertragserrichtung, Beglaubigungen und gegebenenfalls Grundbuch- und Finanzierungskosten.
Wer derzeit eine Wohnung kaufen möchte, muss daher mit der geltenden Rechtslage kalkulieren. Der neue Antrag ist kein Grund, eine bestehende Provisionsforderung zu ignorieren. Provisionshöhe, Vermittlungsunterlagen und die gesamte Kostenaufstellung lassen sich aber schon jetzt prüfen und gegebenenfalls verhandeln.
