Eine Trennung, ein Umzug oder ein günstigeres Kreditangebot: Es gibt viele Gründe, einen Wohnkredit früher zurückzuzahlen. Bei neuen Finanzierungen ab 2027 kann das deutlich teurer werden. Eine bereits beschlossene Änderung erhöht die betreffende Entschädigungsobergrenze von einem auf drei Prozent.
Wer eine Wohnung oder ein Haus finanzieren möchte, vergleicht meist zuerst Zinssatz und Monatsrate. Doch auch die Bedingungen für einen späteren Ausstieg können finanziell entscheidend sein.
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 wurde eine Änderung des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes beschlossen. Sie gilt für Kreditverträge und Kreditierungen, die nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen beziehungsweise gewährt werden. Ein bereits laufender Kredit fällt nicht allein durch den Jahreswechsel unter die höhere Grenze.
Höhere Obergrenze
Kreditnehmer dürfen ihre Finanzierung grundsätzlich ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Bank dafür eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, häufig auch als Pönale bezeichnet.
Bei den betroffenen Neuverträgen steigt deren prozentuelle Obergrenze ab 1. Jänner 2027 von einem auf drei Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags. Das betrifft jene Fallgruppe, in der zwischen der vorzeitigen Rückzahlung und dem vereinbarten Vertragsende mehr als ein Jahr liegt.
Eine automatische Drei-Prozent-Gebühr entsteht dadurch nicht. Die Entschädigung muss angemessen und objektiv gerechtfertigt sein und sich auf den voraussichtlich unmittelbar entstehenden Vermögensnachteil der Bank beziehen. Sie darf außerdem die für den betreffenden Betrag bis zum Vertragsende noch anfallenden Zinsen nicht übersteigen.
Tausende Euro Unterschied
Wie stark sich die höhere Obergrenze auswirken kann, zeigt ein vereinfachter Vergleich:
- 50.000 Euro vorzeitige Rückzahlung: Ein Prozent entspricht 500 Euro, drei Prozent entsprechen 1.500 Euro.
- 100.000 Euro vorzeitige Rückzahlung: Ein Prozent entspricht 1.000 Euro, drei Prozent entsprechen 3.000 Euro.
- 200.000 Euro vorzeitige Rückzahlung: Ein Prozent entspricht 2.000 Euro, drei Prozent entsprechen 6.000 Euro.
Die Zahlen vergleichen ausschließlich die prozentuellen Höchstgrenzen. Ob tatsächlich eine Entschädigung verlangt werden darf und wie hoch sie ausfällt, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und dem konkreten Vertrag ab.
Lebenspläne ändern sich
Die Ausstiegskosten können relevant werden, wenn ein Paar nach einer Trennung die gemeinsame Wohnung verkauft, eine Familie mehr Platz benötigt oder ein beruflicher Umzug ansteht. Auch eine Erbschaft kann eine frühere Rückzahlung ermöglichen.
Solche Ereignisse lösen für sich genommen keine Pönale aus. Entscheidend ist, ob dadurch eine vorzeitige Rückzahlung erfolgt und welche Bedingungen dafür gelten. Gerade bei langfristigen Finanzierungen lohnt es sich deshalb, mögliche Veränderungen schon vor der Unterschrift mitzudenken.
Ausnahmen bleiben
Die Gesetzesänderung hebt nicht sämtliche Schutzbestimmungen auf. Beträgt die verbleibende Vertragslaufzeit höchstens ein Jahr, bleibt die prozentuelle Entschädigungsgrenze bei 0,5 Prozent.
Grundsätzlich sieht das Gesetz außerdem Ausnahmen vor, etwa für Rückzahlungen von insgesamt höchstens 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten oder für Rückzahlungen in einer Phase ohne festen Sollzinssatz.
Bei hypothekarisch besicherten Krediten müssen allerdings zusätzlich mögliche Kündigungsfristen beachtet werden. Vereinbart werden können bis zu sechs Monate oder eine Frist bis zum Ende einer Fixzinsperiode. Wird eine solche Frist nicht eingehalten, enthält das Gesetz eine besondere Entschädigungsregel.
„Variabel ist immer kostenlos“ oder „10.000 Euro gehen immer ohne Kosten“ wäre deshalb zu pauschal. Maßgeblich sind die Kreditart, die konkrete Vertragsregelung und die gesetzlichen Voraussetzungen.
Vertrag verhandeln
Die gesetzliche Obergrenze verpflichtet Banken nicht dazu, sie vollständig auszuschöpfen. Fragt vor dem Abschluss deshalb ausdrücklich nach einer niedrigeren vertraglichen Entschädigung oder zusätzlichen kostenlosen Sondertilgungsmöglichkeiten.
Wichtige Fragen für das Bankgespräch sind: Welcher Prozentsatz steht im Vertrag? Welche Beträge können ohne Entschädigung zusätzlich zurückgezahlt werden? Welche Kündigungsfrist gilt? Und was würde eine vollständige Ablösung beispielsweise nach fünf oder zehn Jahren kosten?
Lasst günstigere Bedingungen schriftlich festhalten. Ein niedriger Zinssatz allein beantwortet nicht, wie flexibel die Finanzierung später ist.
Bankwechsel genau prüfen
Bei einer Umschuldung müssen zwei Verträge auseinandergehalten werden. Für die Ablösung des bisherigen Kredits gelten dessen Bedingungen und die darauf anwendbare Rechtslage. Eine ab 2027 neu abgeschlossene Finanzierung kann dagegen unter die höhere Entschädigungsgrenze fallen.
Ein Wechsel könnte damit zunächst Zinsen sparen, während ein späterer erneuter Ausstieg aus dem neuen Kredit teurer werden kann. Vergleicht deshalb neben dem Zinssatz auch die Rückzahlungsbedingungen.
Entscheidend bleibt die Gesamtrechnung: Würde ein Wechsel über einen vergleichbaren Zeitraum beispielsweise 8.000 Euro sparen und insgesamt 5.000 Euro Wechselkosten verursachen, blieben rechnerisch 3.000 Euro Vorteil. Bei nur 4.000 Euro Ersparnis wäre derselbe Wechsel nachteilig. Dieses vereinfachte Beispiel ist keine Prognose für ein konkretes Kreditangebot.
Berechnung verlangen
Wer der Bank eine beabsichtigte vorzeitige Rückzahlung mitteilt, hat Anspruch auf Informationen auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger. Die Bank muss die finanziellen Auswirkungen beziffern und verwendete Annahmen klar angeben.
Die Regierung begründet die höhere Obergrenze damit, dass Banken das Rückzahlungsrisiko weniger stark in ihre Fixzinssätze einpreisen müssten. Dadurch sollen günstigere Fixzinsangebote und längere Fixzinsperioden ermöglicht werden. Eine garantierte Zinsersparnis für einzelne Kreditnehmer ist damit nicht verbunden.
Für Menschen, die gerade einen Wohnkredit vorbereiten, gehört die spätere Rückzahlung deshalb jetzt auf die Vergleichsliste. Ein übereilter Abschluss noch vor dem Jahreswechsel lässt sich daraus nicht ableiten: Kaufpreis, Leistbarkeit, Zinsen und Vertragsbedingungen müssen gemeinsam passen.
