Belgrads Immobilienmarkt boomt – und neue Zahlen zeigen, wie weit die Preise im Luxussegment inzwischen reichen.
Belgrads Immobilienmarkt erlebt derzeit einen spürbaren Aufschwung: Die Zahl neu gestarteter Wohnbauprojekte liegt deutlich über dem Vorjahresniveau, und auch die Preise im Neubausegment ziehen weiter an – während Investoren kaum bereit sind, nennenswerte Abschläge zu gewähren. Das geht aus dem aktuellen Bericht des Republikanischen Vermessungsamtes hervor, den Miodrag Gazibara, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens Cordon, einordnet. Die Marktdaten zeigten, so Gazibara, dass nach wie vor erheblicher Spielraum für neue Bauprojekte bestehe.
„In absehbarer Zeit dürfte der Neubaumarkt schrittweise zu einem neuen Gleichgewicht finden. Investoren werden – wie bisher – zwischen Preisniveau und Verkaufstempo abwägen müssen. Die aktuellen Trends belegen jedoch, dass der Markt neue Projekte durchaus aufnehmen kann“, so der Experte.
Auffällig ist dabei, dass in vergleichsweise kurzer Zeit eine Vielzahl neuer Projekte auf den Markt gedrängt ist, die Käufern gegenüber dem Altbaubestand klare qualitative Vorteile bieten. Das ist insofern bedeutsam, als die Preise für ältere Wohnungen in den vergangenen Jahren teils auf ein Niveau gestiegen sind, das durch Zustand und Ausstattung der Objekte kaum mehr zu rechtfertigen ist.
Gazibara verweist zudem auf einen Trend, der künftig genauer zu beobachten sein wird: den Verkauf möblierter Wohnungen. „Einige Luxusprojekte gehen dazu über, Wohnungen bereits eingerichtet anzubieten. Für den Investor, der zusätzlich in Ausstattung und Möbel investiert hat, birgt das ein gewisses Risiko – er muss den Geschmack seiner Käufer in diesem Segment im Voraus treffen“, erklärt er.
Gefragte Luxusprojekte
In seiner Marktanalyse hat Cordon eine Reihe von Luxusprojekten in Belgrad hervorgehoben, für die reges Käuferinteresse besteht. Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass die angeführten Preise als Orientierungswerte zu verstehen sind und kein vollständiges Bild sämtlicher anfallender Kosten liefern. Zu den gefragten Objekten zählt der Kula Beograd, ein bereits fertiggestelltes Hochhaus mit 220 Wohnungen, in dem der Quadratmeter zwischen 9.200 und 10.650 Euro inklusive Steuer kostet.
Das Projekt Princess Park entsteht im Stadtbereich Topciderska zvezda und sieht zwölf Villen mit Flächen zwischen 660 und 890 Quadratmetern vor – die Preise bewegen sich zwischen 5,6 und 7,4 Millionen Euro. Ebenfalls im Fokus steht die Altura Residence in Dedinje, wo nur noch zwei Einheiten verfügbar sind. Der Quadratmeterpreis liegt dort zwischen 9.450 und 10.479 Euro, Garagenplätze sind mit 25.000 bis 30.000 Euro vergleichsweise günstig.
Am Standort des ehemaligen Hotels Jugoslavija entsteht das Projekt Danube Riverside mit 525 Wohnungen; der Quadratmeter kostet zwischen 7.500 und 8.500 Euro, ein Garagenplatz zwischen 46.000 und 55.000 Euro. Den Bewohnern stehen unter anderem Fitnessstudio, Spa, Golf-Simulator, Privatkino und eine Tierbetreuungsstation zur Verfügung. Im Delta Distrikt werden laut Cordon-Bericht 6.790 bis 7.550 Euro pro Quadratmeter fällig, Garagen kosten zwischen 44.000 und 60.000 Euro – auch hier gehören Fitness- und Wellnessangebote zur Ausstattung.
Das teuerste Objekt im Überblick befindet sich nahe dem Kalemegdan, an der Ecke Pariska und Uzun Mirkova: Das Haus mit 17 Wohnungen erzielte Quadratmeterpreise zwischen 13.200 und 16.500 Euro. Ebenfalls im Luxussegment stark nachgefragt sind ein Objekt in der Puskinova, wo noch zwei Wohnungen verfügbar sind, sowie Blok 26 gegenüber dem Palast Serbiens mit rund 700 Einheiten zu 6.650 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter, Kings Circle Residence auf der Slavija mit 6.900 bis 8.900 Euro sowie Kings Fountain Dedinje mit 5.700 bis 6.200 Euro.
Jenseits der 6.000-Euro-Marke pro Quadratmeter bewegen sich auch Projekte wie Central Plaza in der Tirsova, die Gebäude Bonaca und Riviera in Belgrad am Wasser sowie Objekte in der Kajmakcalanska, Dedinje Park, Kataniceva und weiteren Lagen – wobei in einigen davon nur noch wenige Wohnungen zu haben sind.
Preise nach Stadtlage
Insgesamt umfasste die Cordon-Analyse rund 90 Wohngebäude im engeren Stadtgebiet Belgrads. Die günstigsten Quadratmeterpreise unter den beobachteten gehobenen Objekten finden sich in Zemun und Vozdovac, wo Einstiegspreise ab 2.550 Euro verzeichnet werden. Zwischen 3.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter sind Wohnungen in Kosutnjak, Vidikovac, Novi Beograd, Cukarica, Karaburma, Cerak und Banovo brdo erhältlich.
In der Spanne von 4.000 bis 5.000 Euro dominieren Objekte in Novi Beograd, ergänzt durch einzelne Projekte in Vracar, Palilula und Zvezdara. Zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter konzentriert sich das Angebot vor allem auf Vracar, die Altstadt beziehungsweise Dorcol, Belgrad am Wasser sowie Novi Beograd.
Auch die Garagenpreise orientieren sich in der Regel an den Wohnungspreisen – wenngleich nicht ausnahmslos. Die günstigsten Stellplätze im Bericht liegen bei 17.000 bis 18.000 Euro in einzelnen Gebäuden in Novi Beograd und Vozdovac. Mehr als die Hälfte der erfassten Objekte bietet Garagen bis 40.000 Euro an.
Stellplätze, für die 40.000, 50.000 oder gar 60.000 Euro aufzuwenden sind, finden sich – von wenigen Ausnahmen in Vracar abgesehen – fast ausschließlich in Gebäuden, in denen der Wohnungsquadratmeter die 5.000-Euro-Schwelle überschreitet.
