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Der Prozess des Immobilienkaufs in 12 Punkten

Der Prozess des Immobilienkaufs in 12 Punkten (FOTO: iStock)

Der Kauf einer eigenen Immobilie ist eines der wichtigsten Ereignisse in unserem Leben, die es wert sind, sich genauer zu informieren. Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses kann langwierig und kompliziert erscheinen, aber wenn man sich gut darauf vorbereiten, gibt es keinen Grund sich vor Überraschungen zu fürchten. Schauen wir uns den Prozess des Immobilienkaufs vom ersten bis zum letzten Schritt an!

1. Entscheiden Sie, was Sie genau wollen!

Der Prozess des Immobilienkaufs beginnt damit, dass man sich genau überlegt, welche Art von Immobilie man haben möchte. Es mag offensichtlich erscheinen, aber es kann sich eine Menge unnötiger Sucherei ersparen, wenn man sich überlegt, welche Art von Immobilie man will. Backstein oder Plattenbau? Großstadt oder Kleinstadt? Wie wichtig ist der Balkon, der Aufzug, die Gartenanbindung? Will man eine Förderung beantragen und wenn ja, welche Bedingungen sollte die Immobilie erfüllen? Bevor man sich auf die Suche nach der Traumwohnung macht, sollte man seine Erwartungen unbedingt schriftlich festhalten.

2. Bewusst suchen!

Sobald die Liste fertig ist, kann man auf der Grundlage der Erwartungen mit der Suche beginnen. Auf den meisten Verkaufsportalen kann man eine erweiterte Suche einrichten, die so gut wie alle wichtigen Parameter berücksichtigt. Denken Sie bei der Wohnungssuche auch an die kleinen Dinge, wie z. B. wie einfach es ist, vor dem Haus zu parken, ob es öffentliche Verkehrsmittel gibt und wie weit man gehen muss, um den nächsten Supermarkt, die nächste Apotheke, die nächste Schule oder sogar eine Arztpraxis zu erreichen.

3. Entscheiden Sie nicht vorschnell!

Der heutige Immobilienmarkt – vor allem, wenn es um den Kauf einer Wohnung in einer Großstadt geht – kann die angehenden Eigentümer sehr unter Druck setzen: Es kann frustrierend sein, wenn man mit anderen Interessenten konkurrieren muss, so dass man, wenn man eine passende Wohnung findet, zu Recht das Gefühl hat, sich sofort entscheiden zu müssen. Man kann aber Zeit sparen, wenn man bei der ersten Besichtigung von einem Fachmann begleitet wird, der den Zustand der Immobilie beurteilen kann. Außerdem sollte man sich auch die Gemeinschaftsräume eines Wohnhauses, sofern vorhanden, genau ansehen.  Versuchen Sie zum Beispiel auch mit den potentiellen Nachbarn zu sprechen, erkundigen Sie sich nach dem Verhältnis unter den Nachbarn und gehen Sie mehrmals in der Gegend umher – auch nach Einbruch der Dunkelheit und an Wochenenden!

4. Rechtzeitig an die Finanzierung denken!

Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten Ausgaben im Leben, die oft nur mit einem Kredit finanzierbar ist. Wenn wir einen Wohnungsbaukredit benötigen, prüfen Sie rechtzeitig die Möglichkeiten und beurteilen Sie unsere Kreditwürdigkeit und nutzen Sie einen Kreditrechner. Es kann erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Regelungen geben, daher ist es wichtig, sich bei mehreren Finanzinstituten zu erkundigen. Bei neu errichteten Immobilien sollte man nicht vergessen, inwieweit die Banken bereit sind, ein Darlehen zu gewähren – in der Regel ist dies erst nach der Eigentumsübertragung möglich, und im Falle einer Eigentumswohnung ist die Untervermietung in der Regel eine Voraussetzung für die Auszahlung. Außerdem sollte man sich erkundigen, ob es Steuerbefreiungen gibt, denn durch diese Rabatte kann man eine Menge Geld sparen.

5. Kaufen Sie ein Haus nur mit einem Anwalt!

Die mit dem Kauf eines Hauses verbundenen Verwaltungsvorgänge erfordern die Unterstützung eines Anwalts oder Notars. Als Käufer ist es auf jeden Fall ratsam, einen Anwalt mit der Ausarbeitung des Kaufvertrags zu beauftragen, und auch bei der Umschreibung können Sie auf ihn zählen. Wenn Sie eine Wohnung über einen Immobilienmakler kaufen, können Sie möglicherweise auf einen Anwalt verzichten, aber erkundigen Sie sich unbedingt nach den Einzelheiten und Kosten.

6. Überprüfen Sie die Eigentumsurkunde.

Es ist sehr wichtig, die Eigentumsurkunde zu prüfen, bevor man einen Vertrag unterschreibt. So stellt man sicher, dass die Eigentumsverhältnisse in Ordnung sind und die ausgewählte Wohnung unbelastet ist. Man kann die Eigentumsurkunde beim Eigentümer oder beim Immobilienmakler anfordern, oder man kann eine Kopie über das Online-Portal anfordern.

7. Anzahlung oder Buchung?

Wenn der Eigentümer das Angebot akzeptiert hat, wird in der Regel eine Anzahlung geleistet – in diesem Fall ist es wichtig, sich den Unterschied zwischen Anzahlung und Kaution bewusst zu machen. Mit der Zahlung der Anzahlung verpflichtet sich der Käufer, den Kaufpreis bis zu dem im Vertrag festgelegten Termin zu zahlen, allerdings verpflichtet sich der Eigentümer auch, die Immobilie bis dahin an niemanden zu verkaufen. Es ist ein unangenehmer Fall, wenn sich nach der Zahlung der Anzahlung herausstellt, dass die Bank kein Wohnungsbaudarlehen gewährt – deshalb ist es wichtig, die Kreditwürdigkeit rechtzeitig zu prüfen.

8. Halten Sie die Einzelheiten des Besitzes fest!

Achten Sie darauf, die Einzelheiten der Übernahme im Vertrag festzuhalten: Dies ist das Datum, an dem der vorherige Eigentümer die Immobilie und die Schlüssel in dem im Vertrag festgelegten Zustand übergibt oder mit so genannten “Nullbescheinigungen” bescheinigt, dass er keine Schulden bei den Versorgungsunternehmen hat. Vergessen Sie bei der Übergabe nicht, den aktuellen Stand der Zähler zu notieren, wofür es sich lohnt, ein authentisches Protokoll zu erstellen. Es ist sinnvoll, im Kaufvertrag festzulegen, welche Geräte oder Möbel wir übernehmen werden – es spielt keine Rolle, ob die Klimaanlage, der Heizkessel und die Küchenmöbel erhalten bleiben. Achten Sie darauf, diese Angaben bei der Übernahme zu notieren!

9. Berechnen Sie die Nebenkosten!

Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf eine Reihe weiterer Kosten an: Neben den Anwaltskosten sind die Grunderwerbssteuer (in der Regel 4 % des Kaufpreises ohne Abschläge), der Energieausweis, die Transaktionskosten für die Barkaution und die Ablösesumme zu berücksichtigen. Eventuelle Umzugskosten, Renovierung, Malerarbeiten und die Kosten für neue Möbel. Bei der Beantragung eines Kredits können außerdem eine Schätzungsgebühr und eine Notargebühr sowie eine separate Gebühr für jeden Bankvorgang anfallen. Je nach Dienstleister kann eine separate Gebühr für die Umschreibung von Versorgungsleistungen und die Änderung von Abrechnungsmodalitäten anfallen.

10. Wo müssen wir eine Änderung der Eigentumsverhältnisse melden?

Innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags muss unser Anwalt eine Mitteilung über die Änderung der Eigentumsverhältnisse beim Grundbuchamt veranlassen.

11. Die letzten Schritte beim Kauf eines Hauses

Nachdem der neue Eigentümer eingetragen ist, die Grunderwerbssteuer bezahlt und die Wohnungsschlüssel übernommen wurden, müssen Sie noch einige wichtige Dinge erledigen. Das Wichtigste ist natürlich, den Eigentumswechsel innerhalb von 15 Tagen bei den Versorgungsunternehmen (Fernwärme, Gas, Wasser, Strom, Telekommunikation usw.) anzumelden – diesen Schritt sollten wir auf keinen Fall vergessen. Dann bleibt nur noch eines zu tun, bevor wir uns zurücklehnen können: Lassen Sie sich den nächsten Punkt erklären!

12. Hausratversicherung: Sie können uns eine Menge Ärger ersparen

Wenn die Immobilie offiziell in Ihren Eigentum übergegangen ist, lohnt es sich, sofort eine Hausratversicherung abzuschließen, auch wenn Sie nicht sofort einziehen. Ein heftiger Sturm oder eine Durchnässung können Ihre Pläne leicht durchkreuzen, und die Behebung größerer Schäden kann die durch den Immobilienkauf ohnehin schon geschrumpfte Kasse weiter belasten. Der Preis einer Hausversicherung ist im Vergleich dazu vernachlässigbar. Kümmern Sie sich also rechtzeitig um den Schutz unseres neuen Heims und schließen Sie gleich nach dem Kauf eine Versicherung ab! Es ist gut zu wissen, dass eine Hausratversicherung auch für nicht dauerhaft bewohnte und im Bau befindliche Immobilien abgeschlossen werden kann. Wenn also noch renoviert wird oder wir erst später in ein neues Haus einziehen, haben sie die Möglichkeit, eine Versicherung unter solchen Bedingungen abzuschließen – vergessen Sie aber nicht, dem Versicherer beim Umzug mitzuteilen, dass die Immobilie nun dauerhaft bewohnt wird.

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