Schwarze Flecken an der Wand – und die Hausverwaltung sagt: „Sie müssen mehr lüften.“ Doch so einfach ist die Schuldfrage nicht. Österreichs Oberster Gerichtshof hat klargestellt, dass eine Wohnung bei normaler Nutzung bewohnbar sein muss. Was Betroffene wissen sollten und wann eine Mietzinsminderung infrage kommt.
Beim ersten kalten Wetter tauchen sie auf: dunkle Flecken in der Schlafzimmerecke, hinter dem Kleiderschrank oder rund ums Fenster. Wer Schimmel in der Wohnung entdeckt, fragt sich nicht nur, wie er wieder verschwindet. Oft beginnt auch die Diskussion darüber, wer dafür verantwortlich ist.
Zu wenig Lüften und Heizen können Schimmel begünstigen. Sie sind aber nicht die einzigen möglichen Ursachen. Auch Wärmebrücken, undichte Bauteile, Wasserschäden oder Restfeuchte nach Bauarbeiten kommen infrage. Häufig wirken mehrere Faktoren zusammen. Eine pauschale Schuldzuweisung ersetzt deshalb keine Untersuchung.
Normales Wohnen
Für die rechtliche Beurteilung ist entscheidend, ob sich die Wohnung bei gewöhnlicher Nutzung und durchschnittlichem Lüften schimmelfrei bewohnen lässt. Atmen, Kochen und Duschen bringen Feuchtigkeit in die Raumluft. Dass diese Feuchtigkeit von den Bewohnern stammt, beweist jedoch noch kein Fehlverhalten.
Das stellte der Oberste Gerichtshof in einer Entscheidung vom 28. September 2017, Geschäftszahl 8 Ob 34/17h, klar. In der betroffenen Wohnung war bereits im ersten Winter Schimmel aufgetreten. Laut den Feststellungen war etwa siebenmal tägliches Lüften erforderlich; an problematischen Wärmebrücken ließ sich Schimmel selbst bei guter Lüftung nicht vollständig ausschließen.
Kann Schimmel durch normales Lüften nicht verhindert werden, ist das nach dieser Entscheidung dem Vermieter zuzurechnen. Der OGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und verwies den Fall zur neuerlichen Entscheidung zurück. Daraus lässt sich allerdings keine pauschale Höhe einer Mietzinsminderung ableiten.
Durchschlafen erlaubt
Auch in einem weiteren Fall vom 28. März 2023, Geschäftszahl 4 Ob 2/23g, setzte der OGH Grenzen: Eine Verpflichtung zu sechs- bis achtmal täglichem Querlüften bestand dort nicht. Der Vermieter hatte wegen angeblich erheblich nachteiligen Gebrauchs gekündigt. Der OGH hob die Aufkündigung auf und wies das Räumungsbegehren ab.
Zur üblichen Wohnungsnutzung zählen demnach grundsätzlich auch eine durchgeschlafene Nacht, Baden, Waschen, Wäschetrocknen und das Aufstellen von Möbeln. Die Entscheidungen sind dennoch kein Freibrief, auf Lüften und angemessenes Heizen zu verzichten. Maßgeblich bleiben die konkreten Umstände.
Kalte Wände
Warum kann Schimmel entstehen, obwohl das Hygrometer mitten im Zimmer unauffällige Werte anzeigt? Weil die Bedingungen an einer kalten Außenwand anders sein können. Kühlt die Luft dort ab, steigt ihre relative Feuchtigkeit. Hinter Möbeln kann eine eingeschränkte Luftzirkulation die Situation zusätzlich verschärfen.
Eine Wand muss dabei nicht sichtbar nass sein. Laut dem Schimmelleitfaden des deutschen Umweltbundesamts finden viele Schimmelarten bereits bei länger anhaltender hoher Feuchtigkeit an der Materialoberfläche geeignete Wachstumsbedingungen. Ein einzelner Messwert mitten im Raum schließt ein Problem in einer kalten Ecke deshalb nicht aus – und beweist umgekehrt auch keinen Baumangel.
Neue Fenster
Ein weiterer möglicher Zusammenhang wird leicht übersehen: Nach einem Fenstertausch kann sich der Luftaustausch verändern. Dicht schließende Fenster reduzieren die bisherige unkontrollierte Lüftung. Die Feuchtigkeit aus dem Alltag muss trotzdem nach außen gelangen.
Das deutsche Umweltbundesamt weist auf erhöhten Lüftungsbedarf nach solchen Sanierungen hin. Tritt anschließend Schimmel auf, sollte das fachlich untersucht werden. Der zeitliche Zusammenhang allein beweist weder einen Einbaufehler noch falsches Verhalten der Bewohner.
Viele betroffen
Wie verbreitet das Problem ist, zeigen Daten der Statistik Austria: Laut EU-SILC 2025 lebten rund 1,14 Millionen Menschen in Österreich in Haushalten, die Feuchtigkeits- oder Schimmelprobleme meldeten. Das entspricht gerundet 13 Prozent der Bevölkerung in Privathaushalten.
Die Zahl umfasst Feuchtigkeit und Schimmel gemeinsam. Sie beruht auf einer Befragung und ist keine technische Bestandsaufnahme verschimmelter Wohnungen.
Gesundheit schützen
Feuchte und schimmelbelastete Innenräume stehen mit Atemwegsbeschwerden in Zusammenhang. Schimmelbestandteile können reizende und allergische Reaktionen auslösen. Besonders aufmerksam sollten Menschen mit Asthma, chronischen Atemwegserkrankungen oder geschwächtem Immunsystem sein.
Bei Beschwerden sollte die Belastung ärztlich abgeklärt werden. Aus dem Aussehen eines Flecks lässt sich weder seine genaue gesundheitliche Bedeutung noch die Ursache einer Erkrankung bestimmen. Sichtbarer Schimmel sollte dennoch zeitnah fachgerecht beseitigt werden.
Richtig reagieren
Wer Schimmel entdeckt, sollte den Schaden dokumentieren und Vermieter beziehungsweise Hausverwaltung schriftlich informieren. Sinnvoll sind:
- Fotos mit Datum: Übersichtsaufnahmen und Nahaufnahmen mit Größenvergleich.
- Ein Verlaufsprotokoll: Wo und wann tritt der Befall auf? Kommt er nach einer Reinigung zurück?
- Hinweise auf Veränderungen: Etwa Wasserschäden, neue Fenster oder vorangegangene Bauarbeiten.
- Messwerte als Ergänzung: Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit über einen längeren Zeitraum notieren.
Ob die Ursache im Gebäude, im Wohnverhalten oder in einer Kombination liegt, muss bei strittigen Fällen häufig ein technisches Gutachten klären. Schimmelspray allein beseitigt keine undichte Leitung und keine problematische Wärmebrücke. Bleibt die Feuchtigkeitsursache bestehen, kann der Befall wiederkehren.
Miete mindern?
Eine Mietzinsminderung kann infrage kommen, wenn Schimmel die vereinbarte Nutzung der Wohnung beeinträchtigt und die Bewohner den Mangel nicht selbst zu vertreten haben. Wie hoch sie ausfällt, hängt unter anderem von Ausmaß, Dauer und Nutzungseinschränkung ab. Eine feste „Schimmelquote“ gibt es nicht.
Die Arbeiterkammer rät von vorschnellen eigenmächtigen Kürzungen ab. Sie empfiehlt, die laufende Miete zunächst ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung weiterzubezahlen und sich beraten zu lassen. Wer zu viel abzieht, riskiert einen Zahlungs- oder Räumungsstreit.
Hilfe finden
In Wien bietet die MieterHilfe kostenlose mietrechtliche Beratung unter 01 4000 8000, Montag bis Freitag von 9 bis 17 Uhr. Auf ihrer Website stehen auch Informationen auf Bosnisch, Kroatisch und Serbisch zur Verfügung. Unterstützung bieten außerdem die Arbeiterkammern.
Für Betroffene zählt vor allem: Den Schaden früh melden, die Ursache klären lassen und auf eine dauerhafte Lösung drängen. „Mehr lüften“ kann ein sinnvoller Rat sein. Als alleiniger Beweis dafür, wer am Schimmel schuld ist, reicht er nicht.
