Zwischen Mietpreisstopp, Kündigungsfristen und Kautionsregeln – der Wiener Wohnungsmarkt ist ein Dschungel aus Vorschriften, die Mieter kennen sollten.
In Wien, wo der Wohnungsmarkt streng reguliert ist, sollten Mieter ihre Rechte und Pflichten genau kennen. Ein Überblick über die wichtigsten mietrechtlichen Bestimmungen kann helfen, sich gegen unfaire Praktiken zu wehren.
Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses müssen Mieter eine dreimonatige Frist schriftlich einhalten. Unbefristete Verträge beinhalten oft eine Mindestlaufzeit von einem Jahr plus drei Monate, was insgesamt etwa 16 Monate bedeutet.
Vermieter können Mietverträge nur aus triftigen Gründen einseitig kündigen. Dazu zählen Zahlungsrückstände, Eigenbedarf oder Vernachlässigung der Wohnung. Solche Kündigungen unterliegen in der Regel einer gerichtlichen Überprüfung.
Eine Verlängerung der Mindestbefristung von Mietverträgen ist von der Regierung für den Herbst geplant. Vizekanzler Andreas Babler (SPÖ) hat im Juli im Nationalrat angekündigt, dass im September ein entsprechendes Gesetz vorliegen soll, das die Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre ausdehnt.
Mietpreisregulierung
Für Altbauwohnungen, die vor 1953 errichtet wurden, gelten verbindliche Höchstgrenzen für den Mietzins gemäß der Mietzinsobergrenzenverordnung (MZOV) sowie Richtwertmieten.
Bei Richtwert- und Kategoriemieten gilt ein Einfrieren der Mieten für 2025. Im Jahr 2026 dürfen diese maximal um ein Prozent steigen, 2027 um höchstens zwei Prozent. Ab 2028 wird eine Obergrenze von drei Prozent für Mieterhöhungen im gesamten Wohnbereich eingeführt. Ohne diesen Mietpreisstopp hätten die Mieten im April 2025 entsprechend der Inflation durchschnittlich um 3,16 Prozent zugelegt.
Vermieter sind verpflichtet, die Wohnung und gemeinschaftliche Bereiche in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies gilt besonders bei schwerwiegenden Schäden, Gesundheitsgefahren oder Problemen mit mitvermieteten Einrichtungen wie der Heizung.
Bei erheblichen Mängeln wie Heizungsausfällen oder Schimmelbefall können Mieter eine Mietminderung geltend machen.
Mieter haben das Recht, die jährliche Betriebskostenabrechnung zu kontrollieren und Einsicht in die entsprechenden Belege zu nehmen.
Die Privatsphäre der Mieter ist geschützt: Vermieter dürfen die Wohnung nur nach vorheriger Ankündigung und aus wichtigen Gründen betreten. Nur in Notfällen wie einem Rohrbruch ist ein Betreten ohne Vorankündigung erlaubt.
Mieterpflichten
Die Untervermietung ist grundsätzlich gestattet, sollte jedoch mit dem Vermieter abgesprochen werden. Eine vollständige Untervermietung oder überhöhte Untermietzinsen können allerdings einen Kündigungsgrund darstellen.
Die Kaution darf maximal drei Monatsmieten betragen und muss auf einem separaten Konto hinterlegt werden. Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu.
Die Miete muss regelmäßig und vollständig, üblicherweise bis zum 5. eines Monats, überwiesen werden. Verspätungen können zu Mahngebühren oder sogar zur Kündigung führen.
Mieter müssen sorgsam mit der Wohnung umgehen. Normale Abnutzung ist zulässig, aber Schäden durch unsachgemäße Nutzung können Kosten verursachen.
Kleinere Reparaturen wie der Austausch von Glühbirnen oder die Reinigung von Abflüssen müssen Mieter selbst vornehmen. Größere Schäden sind dem Vermieter umgehend zu melden.
Die Hausordnung ist einzuhalten, insbesondere Ruhezeiten ab 22 Uhr, Mülltrennung und angemessenes Verhalten in Gemeinschaftsbereichen. Auch gegenüber Nachbarn ist Rücksichtnahme geboten.
Für größere Umbauten wie das Bohren von Löchern oder Renovierungen ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Ohne Genehmigung kann der Rückbau verlangt werden.
Mieter müssen dem Vermieter oder Handwerkern nach angemessener Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten Zugang zur Wohnung gewähren, etwa für Reparaturen, Sanierungen oder Besichtigungen.
Bei Auszug ist die Wohnung im ursprünglichen, besenreinen Zustand zurückzugeben, abgesehen von normaler Abnutzung. Für Schäden muss Ersatz geleistet werden.
Eine genaue Prüfung des Mietvertrags ist ratsam, da viele Regelungen zwar im Mietrechtsgesetz verankert sind, teilweise aber modifiziert werden können, solange dies nicht zum Nachteil des Mieters geschieht.
Bei Unklarheiten bieten die Arbeiterkammer Wien, die Mietervereinigung Wien oder der Mieterschutzverband Rechtsberatung und Unterstützung bei Streitigkeiten.
