Mietverträge: So können Sie Ihr Geld zurückfordern!

Die Mietpreisregulierung in Österreich steht erneut im Fokus der öffentlichen Diskussion. Ein jüngster Beschluss des Obersten Gerichtshofs (OGH) könnte die Wertsicherungsklauseln in zahlreichen Mietverträgen in Frage stellen. Dies hat sowohl für Vermieter als auch für Mieter erhebliche Auswirkungen.

Mag. Haris Džidić und Mag. Jakob Leinsmer von der Anwaltskanzlei G&L äußerten sich zu diesem Thema.

„Viele Vermieter nutzen allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) als Grundlage für ihre Mietverträge. In diesen AGBs werden oft wesentliche Details, wie zum Beispiel der Name des Mieters, der Mietpreis oder die Größe der Immobilie, festgelegt. Es ist wichtig zu beachten, dass solche AGB klar und verständlich formuliert sein müssen, um rechtlichen Bestand zu haben”, betont Mag. Dzidic.

Wenn Sie sich fragen, wie das möglich ist, ist die Antwort einfach: Viele Vermieter haben ein identes Mietvertragsmuster übernommen. Diese Vorlage enthält eine schlecht formulierte Klausel, die dazu führt, dass Mietvertragserhöhungen aufgrund dieser Verträge, die diese Klausel enthalten, nichtig sind.

„Um die Miete erhöhen zu können, muss dies zuerst im Mietvertrag vereinbart worden sein. Wenn keine entsprechende Regelung zur Mieterhöhung im Vertrag enthalten ist, bleibt die Miete unverändert. Bei mündlichen Vereinbarungen darf die Miete mangels Vereinbarung meist nicht erhöht. Eine rein mündliche Mietvereinbarung gilt in diesem Fall als unbefristeter Mietvertrag, und eine Mieterhöhung ist nicht zulässig. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob die Klauseln in Ihrem Mietvertrag ungültig sind, ist es am besten, sich mit einem Juristen zu beraten”, so der Anwalt Mag. Leinsmer.

Warum können missbräuchliche Klauseln nicht einfach ersetzt werden?

Insbesondere unklar formulierte Wertanpassungsklauseln könnten als ungültig betrachtet werden. Dies könnte weitreichende Folgen haben, da Mieter möglicherweise zu viel gezahlte Miete zurückfordern könnten. Doch weshalb können solche Klauseln nicht einfach, wie es im Zivilrecht üblich wäre, ersetzt und die entstandenen Vertragslücken geschlossen werden?

„Hier tritt der Europäische Gerichtshof (EuGH) auf den Plan. In mehreren jüngsten Urteilen hat er festgestellt, dass Klauseln, die als missbräuchlich und somit ungültig angesehen werden, nicht einfach ausgetauscht werden dürfen. Normalerweise würde im Zivilrecht zuerst eine ergänzende Vertragsinterpretation vorgenommen. Dabei wird versucht, die ursprüngliche Absicht der Vertragsparteien zu ermitteln, wenn sie von der entstandenen Lücke gewusst hätten. Kann die Lücke auf diese Weise nicht behoben werden, greifen die allgemeinen Rechtsnormen, die unregulierte Fragen klären, die jedoch auch abgewichen werden können. Viele gewerbliche Vermieter haben in ihren Verträgen Klauseln, die eine Mieterhöhung unter bestimmten Bedingungen erlauben. Oft ist diese Erhöhung an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. In den letzten Jahren stieg die Inflation, und der Verbraucherpreisindex folgte, was zu Mieterhöhungen führte”, so Mag. Leinsmer.

„Wenn keine entsprechende Regelung zur Mieterhöhung im Vertrag enthalten ist, bleibt die Miete unverändert”, so der Anwalt Mag. Leinsmer

Wer fällt unter das Konsumentenschutzgesetz?

Trotzdem gibt es bestimmte Beschränkungen: Das Konsumentenschutzgesetz ist nur im Geschäftsverkehr zwischen Unternehmern und Konsumenten anwendbar. Daher gilt es nur für Mietverträge, die von „großen” Vermietern, wie Unternehmen oder Einzelpersonen mit mehreren Wohnungen, abgeschlossen werden.

Einzelne Personen, die nur eine oder sehr wenige Wohnungen vermieten, fallen nicht unter dieses Gesetz. Abschließend betont Mag. Džidić die Bedeutung von Verbraucherverträgen: „In solchen Fällen gelten besondere Schutzbestimmungen für den Mieter. Mietverträge und Klauseln zur Mietzinserhöhung müssen transparent sein und dürfen keine unerwarteten Überraschungen für den Mieter enthalten.”

Angesichts der rasanten und ständigen Entwicklungen im Mietrecht ist es sowohl für Mieter als auch für Vermieter von entscheidender Bedeutung, ihre Mietverträge von qualifizierten Fachleuten überprüfen zu lassen. Dies gewährleistet, dass die Verträge den aktuellen rechtlichen Anforderungen und Standards entsprechen Es ist immer besser, auf der sicheren Seite zu sein und sicherzustellen, dass alle Vertragsklauseln korrekt und aktuell sind.