Die Finanzmarktaufsicht hat neue Richtlinien für die Vergabe von Wohnkrediten präsentiert, nachdem die bisherige KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) Ende Juni ausläuft. Künftig soll die Beleihungsquote bei maximal 90 Prozent liegen, während die monatliche Kreditrate 40 Prozent des Nettojahreseinkommens nicht überschreiten sollte. Zudem empfiehlt die Behörde eine maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren. Diese Kriterien sind zwar nicht rechtsverbindlich, doch behält sich die FMA vor, bei Auffälligkeiten genauer hinzusehen.
Neue Aufsichtsregeln
Mit dem Ende der KIM-Verordnung entfällt zwar die direkte Aufsicht über die Kreditvergabepraxis der Banken, dennoch will die FMA den Immobiliensektor weiterhin im Blick behalten. In einer offiziellen Mitteilung betonte die Behörde: „Banken können von diesen drei Vorgaben abweichen, solange eine solide Kreditvergabe gewährleistet ist.“ Allerdings müssten Institute, die von den Empfehlungen abweichen, nachweisen, dass „dieser größere Risikoappetit durch ihre Risikostrategie gedeckt ist, was ein höheres Kapitalerfordernis bedeuten kann.“
Was ändert sich konkret?
Mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 wandeln sich die bisher verpflichtenden Kriterien in unverbindliche Empfehlungen um. Der zentrale Unterschied: Während bisher ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent zwingend vorgeschrieben war, können Banken künftig flexibler entscheiden und im Einzelfall auch höhere Beleihungsquoten zulassen. Besonders Personen mit geringerem Eigenkapital, Selbstständige und Menschen mit untypischen Erwerbsbiografien dürften von dieser erhöhten Flexibilität profitieren, da Banken individuelle Bonitätsprüfungen wieder stärker gewichten können.
Praktische Auswirkungen für Kreditnehmer
Ein Beispiel verdeutlicht die möglichen Veränderungen: Bislang musste beim Kauf einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro mindestens 100.000 Euro Eigenkapital (20 Prozent) eingebracht werden. Nach den neuen, unverbindlichen Richtlinien kann diese Schwelle im Einzelfall sinken, sofern die Bank das Risiko entsprechend absichert. Dies könnte insbesondere jungen Familien und Haushalten mit mittlerem Einkommen den Zugang zu Eigenheim erleichtern – die grundsätzliche Prüfung der Bonität und des Haushaltsbudgets bleibt jedoch weiterhin zentrales Entscheidungskriterium der Banken.
Wachsender Kreditmarkt
Die ursprüngliche KIM-Verordnung wurde 2022 von der FMA eingeführt, um angesichts steigender Zinsen und hoher Inflation eine Überschuldung privater Haushalte zu verhindern. Trotz Kritik von Banken, Bundesländern und der Industriellenvereinigung an den neuen Vergabekriterien zeigen sich die FMA-Vorstände Helmut Ettl und Eduard Müller zuversichtlich:
„Wohnbaukredite sind heuer in Österreich der einzige Bereich, in dem das Kreditvolumen ordentlich wächst.“ Von Jänner bis April sind sie um zwei Drittel auf 5,2 Milliarden Euro gestiegen – vor allem dank der derzeit sinkenden Zinsen.
