Ugovori o zakupu stana: Kako možete zatražiti povrat novca?

Regulacija cijena stanarine u Austriji ponovo je u fokusu javne rasprave. Nedavna odluka Vrhovnog suda (OGH) mogla bi dovesti u pitanje klauzule o očuvanju vrijednosti u brojnim ugovorima o stanovanju. To ima značajne posljedice i za stanodavce i za stanare.

Mag. Haris Džidić i Mag. Jakob Leinsmer iz advokatske kancelarije G&L iznijeli su svoje mišljenje o ovoj temi.

„Mnogi stanodavci koriste opšte uvjete poslovanja (AGB) kao osnovu za svoje ugovore o najmu. U tim AGB-ima često se definiraju bitni detalji, poput imena stanara, cijene najma ili veličine nekretnine. Važno je napomenuti da ti AGB moraju biti jasno i razumljivo sročeni kako bi imali pravnu snagu”, ističe Mag. Džidić.

Ako se pitate kako je to moguće, odgovor je jednostavan: mnogi iznajmljivači su preuzeli isti obrazac ugovora o najmu. Taj obrazac sadrži loše sročenu klauzulu koja rezultira time da su povećanja najma na osnovu ugovora koji sadrže tu klauzulu ništava.

„Da bi se najam mogao povećati, to mora prvo biti dogovoreno u ugovoru o najmu. Ako u ugovoru nije sadržana odgovarajuća regulacija o povećanju najma, stanarina ostaje nepromijenjen. U slučaju usmenih dogovora, stanarina se obično ne smije povećati bez dogovora. Čisto usmeni ugovor o stanarini smatra se neograničenim ugovorom, a povećanje stanarine nije dozvoljeno. Ako niste sigurni jesu li klauzule u vašem ugovoru o najmu nevažeće, najbolje je konsultovati se sa pravnikom“, kaže advokat Mag. Leinsmer.

Zašto se zloupotrebljavane klauzule ne mogu jednostavno zamijeniti?

Posebno nejasno sročene klauzule o prilagodbi vrijednosti mogu se smatrati nevažećima. To može imati dalekosežne posljedice jer stanari možda mogu tražiti povrat preplaćene stanarine. Ali zašto se takve klauzule ne mogu jednostavno, kako je u građanskom pravu uobičajeno, zamijeniti i popuniti nastale praznine u ugovoru?

„Ovdje se pojavljuje Europski sud pravde (EuGH). U nekoliko nedavnih presuda utvrdio je da klauzule koje se smatraju zloupotrebljavanim i stoga nevažećima ne mogu se jednostavno zamijeniti. U građanskom pravu prvo bi se vršila dopunska interpretacija ugovora. Pokušava se utvrditi izvorna namjera ugovornih strana kada bi znale za nastalu prazninu. Ako se praznina ne može popuniti na taj način, primjenjuju se opšta pravna pravila koja razjašnjavaju neregulisana pitanja, ali se od njih takođe može odstupiti. Mnogi komercijalni iznajmljivači u svojim ugovorima imaju klauzule koje dopuštaju povećanje najma pod određenim uslovima. Povećanje je često povezano sa indeksom potrošačkih cijena. U posljednjim godinama inflacija je rasla, a indeks potrošačkih cijena je pratio taj trend, što je dovelo do povećanja iznosa stanarina”, kaže Mag. Leinsmer.

,,Ako u ugovoru nije sadržana odgovarajuća regulacija o povećanju najma, stanarina ostaje nepromijenjen“, naglašava Mag. Leinsmer.

Ko je obuhvaćen Zakonom o zaštiti potrošača?

Ipak, postoje određena ograničenja: Zakon o zaštiti potrošača primjenjuje se samo u poslovnom prometu između preduzetnika i potrošača. Stoga se odnosi samo na ugovore o najmu koje sklapaju „veliki” iznajmljivači, poput firmi ili pojedinaca s više stanova. Pojedinci koji iznajmljuju samo jedan ili vrlo malo stanova nisu obuhvaćeni ovim zakonom.

Za kraj, Mag. Džidić naglašava važnost ugovora s potrošačima: „U takvim slučajevima primjenjuju se posebne zaštitne odredbe stanara. Ugovori o najmu i klauzule o povećanju najma moraju biti transparentni i ne smiju sadržati neočekivana iznenađenja za stanara.”
S obzirom na ove razvoje događaja, važno je da i stanari i iznajmljivači podjednako imaju svoje ugovore o najmu pregledane od strane stručnjaka i osiguraju da oni odgovaraju trenutnim pravnim zahtjevima.