Mietern und Vermietern steht eine bedeutende Änderung bevor: Das neue Mietrechtspaket soll 2026 in Kraft treten – mit Inflationsbremse und längeren Mindestbefristungen.
Die Bundesregierung plant, ihre neuen Mietrechtsbestimmungen mit Beginn des Jahres 2026 wirksam werden zu lassen. Das entsprechende Miet- und Wohnpaket befindet sich derzeit in der Begutachtungsphase. Die ÖVP signalisiert jedoch, dass sie sich bei diesem Gesetzgebungsprozess nicht unter Druck setzen lassen will. “Wir lassen uns nicht hetzen”, erklärte ÖVP-Finanzsprecher Andreas Ottenschlager am Montagabend vor Medienvertretern. Idealerweise solle das Paket noch vor Jahresende, möglicherweise aber erst im Jänner dem Nationalratsplenum vorgelegt werden.
Ottenschlager beschrieb die vorangegangenen Verhandlungen als “sehr herausfordernd”. Im Zentrum des Gesetzespakets stehen die Wertsicherung von Mietverträgen sowie Maßnahmen zur Dämpfung des Anstiegs bei freien Mieten. Das geplante Mieten-Wertsicherungsgesetz soll erstmals eine gesetzliche Regelung für die Wertsicherung bei Wohnungsmietverträgen etablieren – also das Verhältnis zwischen der Leistung (Bereitstellung einer Wohnung) und der Gegenleistung (Mietzins). “Damit wird Rechtssicherheit wieder hergestellt”, betonen Ottenschlager und ÖVP-Wohnbausprecher Norbert Sieber übereinstimmend.
Auslöser für die Gesetzesinitiative waren zwei Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2023, die erhebliche Verunsicherung ausgelöst hatten. Diese Urteile definierten präzise Anforderungen an die Formulierung von Wertsicherungsvereinbarungen in Wohnungsmietverträgen. Bei Nichteinhaltung dieser Vorgaben wäre die Möglichkeit einer Wertsicherung entfallen. Im Extremfall hätte dies bedeutet, dass sämtliche bereits vorgenommenen Mietanpassungen ungültig gewesen wären – mit der Konsequenz, dass Mieter Erhöhungen für einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren hätten zurückfordern können, während die Miete auf dem ursprünglichen Nominalwert eingefroren geblieben wäre.
Rechtliche Grundlagen
Das Wertsicherungsgesetz soll nach Darstellung von Ottenschlager und Sieber die negativen Folgen dieser Rechtsprechung “reparieren”. Es schaffe Rechtssicherheit und stelle “eine faire Balance zwischen Mietern und Vermietern” her. Als rechtliche Grundlage dient eine Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs vom 11. Juli 2025, die bestätigt, dass eine Wertsicherung grundsätzlich nicht verfassungswidrig ist, sondern dem legitimen Interesse eines Unternehmers dient. Angesichts fehlender eindeutiger Rechtsprechung zur Gültigkeit überhöhter Wertanpassungen haben sich die Regierungsparteien auf eine Frist von fünf Jahren verständigt.
Die beiden ÖVP-Politiker unterstreichen, dass bereits jetzt erhebliche Unsicherheit am Markt herrsche. Ein Wegfall des Wertsicherungsanspruchs hätte nach ihrer Einschätzung “fatale wirtschaftliche Folgen” für zahlreiche Vermieter, Investoren einschließlich Pensionskassen, den Finanzsektor sowie für die Bautätigkeit im Mietwohnungssektor. Hinzu kämen noch Auswirkungen auf notwendige Umstellungen im Hinblick auf die Erreichung der Klimaziele.
Neue Mietregelungen
Für die ÖVP war besonders wichtig, dass die Neuregelung nicht in die Mietpreisbildung eingreift, betont Finanzsprecher Ottenschlager. Er begrüßt zudem die Abmilderung der vorgesehenen Mietpreisanstiege durch eine teilweise Entkopplung der automatischen Anpassung von der Inflation. Demnach steigt – oder sinkt – die Miete zum 1. April um die Inflationsrate des Vorjahres, allerdings nur bis zu einer Höhe von 3 Prozent. Bei höherer Teuerung wird der Anteil über 3 Prozentpunkten nur zur Hälfte berücksichtigt. Bei einer Vorjahresinflation von 4 Prozent würde die Miete somit nur um 3,5 Prozent steigen. Läge der Anstieg des Verbraucherpreisindex bei 5 Prozent, betrüge die Mieterhöhung lediglich 4 Prozent.
Diese Regelung betrifft bislang nur freie Mieten. Für reglementierte und sogenannte “angemessene” Mieten ist die Steigerung für 2026 auf 1 Prozent und für 2027 auf maximal 2 Prozent begrenzt. Unter die Kategorie der “angemessenen” Mietzinsbildung fallen laut Mieten-Wertsicherungsgesetz Geschäftsraummieten, Neubauten nach dem 8. Mai 1945, denkmalgeschützte Gebäude mit Eigeninvestitionen des Vermieters, Wohnungen über 130 Quadratmeter sowie unbefristete Mietverhältnisse mit schriftlicher Vereinbarung nach einem Jahr.
Der Gesetzesentwurf sieht außerdem längere Mindestbefristungen für befristete Mietverträge vor. Statt wie bisher drei Jahre soll die kürzeste mögliche Befristung eines Mietvertrags künftig fünf Jahre betragen.
Auch aus Vermietersicht sei eine längere Vermietungsdauer wünschenswert, erklärt Sieber, denn “jeder Vermieter ist froh über gute Mieter”.
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