Wohnraum in Wien wird knapper und teurer: Während die Bauaktivität sinkt, steigen die Preise unaufhaltsam. Die strukturelle Unterversorgung verschärft sich weiter.
Der Wiener Wohnungsmarkt leidet unter einem gravierenden Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Wie der Immobiliendienstleister CBRE am Montag mitteilte, herrscht in Wien eine „strukturelle Unterversorgung“ mit Wohnraum. Die Kombination aus niedrigen Fertigstellungszahlen, hohen Baukosten und anhaltendem Bevölkerungswachstum führt dazu, dass die Nachfrage das verfügbare Angebot erheblich übertrifft. Trotz erster positiver Signale wie fallender Leitzinsen und dem Ende der KIM-Verordnung zeichnet sich aktuell keine Entspannung ab.
Im großvolumigen Wohnbau ist ein deutlicher Rückgang der Fertigstellungen zu verzeichnen. Für 2025 prognostiziert CBRE etwa 8.800 neue Wohneinheiten, was einem Minus von rund 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Besonders dramatisch ist die Situation im frei finanzierten Mietsektor, wo die Neubauaktivität mehr als 50 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt liegt. Auch für 2026 erwartet das Unternehmen mit knapp unter 10.000 neuen Wohnungen nur eine minimale Steigerung – zu wenig, um den angespannten Markt zu entlasten.
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Steigende Preise
Die Preisspirale dreht sich unterdessen weiter nach oben. Die gestiegenen Baukosten schlagen sich unmittelbar in höheren Preisen für Eigentumswohnungen nieder, die aktuell bei durchschnittlich 6.500 Euro pro Quadratmeter liegen. Parallel dazu haben sich auch die Spitzenmieten verteuert und erreichen laut CBRE mittlerweile 19,40 Euro pro Quadratmeter und Monat – ein Plus von 5,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Diese Höchstwerte werden vor allem in den inneren Bezirken sowie in bevorzugten Lagen der Wien-Donaustadt erzielt. Nach Einschätzung der Immobilienexperten ist auch im kommenden Jahr keine Trendwende bei der Preisentwicklung zu erwarten.
Entwicklung Nordost
Ein Hoffnungsschimmer zeigt sich in den nordöstlichen Flächenbezirken Wien-Donaustadt und Wien-Floridsdorf. In diesen Stadtteilen entsteht derzeit mehr als die Hälfte aller Neubauwohnungen in Wien. „Aufgrund der noch vorhandenen Flächenreserven und den dementsprechend geringen Grundstückspreisen wird, neben den explizit ausgewiesenen Stadtentwicklungsgebieten, hier auch in den kommenden Jahren der Fokus liegen“, erläutert Marc Steinke von CBRE Österreich.
