Trotz sozialer Wohnbaupolitik explodieren Wiens Mietpreise um 45 Prozent in zehn Jahren. Hinter der Kulisse verändert sich der Markt grundlegend.
Trotz umfangreicher Regulierungsmaßnahmen steht leistbares Wohnen in Wien zunehmend unter Druck. Zu diesem Schluss kommt Sarah Kumnig vom Institut für Raumplanung der TU Wien. Obwohl die Bundeshauptstadt über ein ausgeprägtes System des sozialen Wohnbaus und Mietpreisregulierungen im Altbau verfügt, verzeichnet Wien kontinuierlich steigende Wohnkosten. Der Wiener Wohnungsmarkt setzt sich aus etwa 80 Prozent Mietwohnungen zusammen, davon 43 Prozent im sozialen Wohnbau und 33 Prozent in privater Vermietung.
Der Altbausektor, der rund zwei Drittel des Wohnungsbestands ausmacht und Gebäude vor 1953 umfasst, unterliegt überwiegend dem Richtwertmietzins. „Trotz dieser vergleichsweise starken Regulierungen für einen großen Teil der Wiener Wohnungen stiegen die durchschnittlichen Mietpreise in den letzten zehn Jahren um etwa 45 Prozent – von 8,40 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2014 auf 12,20 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2024″, sagte Kumnig unter Verweis auf Daten der Statistik Austria.
„Der Wiener Altbau spielt eine zentrale Rolle in der Wohnversorgung von Haushalten mit geringem Einkommen – in den letzten Jahrzehnten erlebte dieser Sektor jedoch eine starke Veränderung.“ Kumnig verweist als Co-Autorin auf eine aktuelle Studie, wonach etwa ein Viertel des Altbau-Gebäudebestands zwischen 2000 und 2022 den Besitzer wechselte. Auffällig sei dabei die Verschiebung bei den Käuferprofilen: Der Anteil gewerblicher Investoren stieg in diesem Zeitraum von 53 auf 92 Prozent.
Verdrängungsdruck im Altbau
Laut Kumnig verändern Immobilienbesitzer ihre Bewirtschaftungsstrategien im Altbaubestand, um höhere Renditen zu erzielen. Dies äußere sich in der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder im Abriss alter Gebäude, um weniger streng regulierte Neubauten zu errichten. Diese Praktiken führten häufig zu Auseinandersetzungen mit Bestandsmietern. Untersuchungen in sogenannten „Konflikthäusern“ hätten Methoden identifiziert, die von Betroffenen als „Verdrängungsdruck“ wahrgenommen werden – als Bestrebungen, sie zum Auszug zu bewegen.
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Elisabeth Springler, Ökonomin und Professorin an der FH des bfi Wien, betont, dass Wien trotz seines hohen Anteils an sozial geschützten Mietwohnungen mit ähnlichen Herausforderungen konfrontiert sei wie andere europäische Metropolen. Als problematische Entwicklungen nennt sie die zunehmende Kurzfristvermietung über Plattformen wie Airbnb, die wachsende Kluft zwischen Mieten im geschützten und privaten Sektor sowie die sinkende Erschwinglichkeit von Wohneigentum durch überproportional steigende Immobilienpreise im Verhältnis zu den Einkommen.
Diese Problematik habe sich durch steigende Zinsen und die fehlende Zweckbindung der Wohnbauförderungen auf Landesebene verschärft. „Für die Situation in Wien ist vor allem die steigende ‚Finanzialisierung‘ durch eine hohe Preisdynamik zu beobachten. Für die Bereitstellung von günstigem Wohnraum – sowohl bei der Produktion als auch beim Wiederverkauf bzw. bei der Wiedervermietung im Wohnungsbestand müssten wohnpolitische Maßnahmen gesetzt werden“, so Springler.
Gemeinnütziger Wohnbau
Kumnig hebt die schwierigen Rahmenbedingungen für den geförderten Wohnungsneubau hervor. Zwar stelle der gemeinnützige Wohnbau neben dem Gemeindebau eine effektive Strategie zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums dar. Allerdings müssten aufgrund des Kostendeckungsprinzips die Mieten anhand der Errichtungs- und Erhaltungskosten kalkuliert werden. Die aktuell hohen Grundstückspreise führten daher zu entsprechend hohen Mieten im Neubau. Bei abbezahlten Bestandsimmobilien ermögliche dieses System jedoch „Mietpreise, die sogar unter den Gemeindebau-Mieten liegen“.
Als Maßnahme gegen steigende Baulandpreise hat die Wiener Bauordnung seit 2018 die Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“ eingeführt. Diese sieht vor, dass bei Neuwidmungen zwei Drittel der Fläche für geförderten Wohnbau reserviert werden müssen – auch wenn private Grundeigentümer an gewerbliche Bauträger verkaufen.
Im geförderten Wohnbau gelten Obergrenzen für Bodenpreise und Mieten. „Über die tatsächliche Wirkung der Widmungskategorie wird es weitere Analysen brauchen“, so Kumnig.
