Österreichs Mietrecht steht vor einem Umbruch: Ab 2026 sollen neue Regeln für Preisanpassungen, längere Mindestbefristungen und gedeckelte Erhöhungen die Wohnkosten dämpfen.
Ab dem 1. Jänner 2026 sollen Mieter in Österreich durch ein umfassendes Reformpaket der Bundesregierung finanzielle Erleichterung erfahren. Das Kabinett hat die entsprechende Regierungsvorlage auf den Weg gebracht, die noch im Dezember die parlamentarische Hürde im Nationalrat nehmen soll. Im Zentrum der Reform steht das neu konzipierte Mieten-Wertsicherungsgesetz, das erstmals einheitliche Regelungen für Wertanpassungen bei fast allen Raummieten etabliert. Die Neuregelung schließt auch bisher ungeregelte Wohnungsmieten ein, während Ein- und Zweifamilienhäuser von der Regelung ausgenommen bleiben.
„Wir setzen jetzt den nächsten Schritt zur Gesetzwerdung des großen Mietrechtspakets“, erläutert Vizekanzler und Wohnminister Andreas Babler (SPÖ). „Der Mietpreisstopp, die Mietpreisbremse im ungeregelten Bereich und die Verlängerung der Mindestbefristung sorgen für eine enorme Entlastung der Mieter. Wohnen muss leistbar sein.“
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Neuer Dämpfungsmechanismus
Die Reform sieht keine vollständige Einfrierung der Mieten vor, implementiert jedoch einen wirksamen Dämpfungsmechanismus bei der Teuerung. Zwar bleibt die jährliche Indexanpassung grundsätzlich bestehen, jedoch werden künftig hohe Inflationsraten nicht mehr vollständig an die Mieter weitergegeben. Konkret dürfen Preissteigerungen bis zu drei Prozent vollumfänglich in die Mieten einfließen, darüber hinausgehende Inflationsraten jedoch nur zur Hälfte. Das Gesetz legt zudem fest, dass Mietanpassungen ausschließlich einmal jährlich – jeweils zum 1. April – vorgenommen werden dürfen.
Als Berechnungsgrundlage dient der Verbraucherpreisindex 2020, wobei die Anpassungen durch die beschriebene Regelung gedeckelt werden. Für die kommenden Jahre sieht das Gesetzespaket zusätzliche Entlastungen vor: Die anstehenden Erhöhungen der gesetzlichen Richtwerte und Kategoriebeträge sowie der sogenannten „angemessenen Mietzinse“ werden für 2026 auf ein Prozent und für 2027 auf zwei Prozent begrenzt. Diese Maßnahme betrifft insbesondere Altbauwohnungen und Gemeindebauten.
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Längere Befristungen
Eine weitere wesentliche Änderung betrifft die Mindestdauer von befristeten Mietverträgen, die von drei auf fünf Jahre angehoben wird – eine Regelung, die für alle ab dem 1. Jänner 2026 neu abgeschlossenen oder verlängerten Mietverträge gilt. Derzeit sind im privaten Sektor bereits drei von vier neu abgeschlossenen Mietverträgen befristet.
Staatssekretär Alexander Pröll (ÖVP) unterstreicht die volkswirtschaftliche Bedeutung des Reformpakets: „Das Ziel muss sein, die Inflation in Richtung zwei Prozent zu bekommen und beim Wirtschaftswachstum wieder die Ein-Prozent-Marke zu überschreiten. Die heutige Regierungsvorlage trägt dazu bei, diese Ziele zu erfüllen. Rasante Mietanstiege werden dadurch in Zukunft gebremst. Das ist wichtig, denn das Thema Wohnen ist ein ausschlaggebender Faktor im Kampf gegen die Teuerung.“
NEOS-Klubobmann Yannick Shetty hebt hervor, dass die Reform differenziert zwischen verschiedenen Vermietertypen unterscheidet: „Nicht alle Vermieter sind böse Miethaie“, betont er und verweist auf die vielen kleinen privaten Vermieter – „Familien, die über Jahre eine Wohnung abbezahlt haben und sie etwa im Alter vermieten“. Diese Gruppe bleibt von der Verlängerung der Mindestbefristung auf fünf Jahre ausgenommen und darf weiterhin auf drei Jahre befristen.
Shetty ergänzt: „Diese Menschen tragen Verantwortung, investieren, sanieren und schaffen Wohnraum. Wir sorgen dafür, dass dieser Einsatz nicht bestraft wird.“
