Ein Urteil erschüttert den Wohnungsmarkt: Millionen könnten zurück an Mieter fließen, nachdem der Verfassungsgerichtshof zahlreiche Inflationsanpassungen für rechtswidrig erklärt hat.
Der Verfassungsgerichtshof hat am Freitag eine Entscheidung mit weitreichenden Konsequenzen getroffen. Das höchste Rechtsorgan Österreichs bestätigte die bereits 2023 vom Obersten Gerichtshof getroffene Einschätzung, dass zahlreiche Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen rechtswidrig sein können. Die Folgen dieser Entscheidung könnten massiv ausfallen: Mieterhöhungen der vergangenen drei Jahrzehnte, von denen hunderttausende Personen betroffen sind, könnten ihre Gültigkeit verlieren. Vermieter stehen damit vor erheblichen finanziellen Risiken und müssten im ungünstigsten Szenario jahrelang kassierte Mieterhöhungen an ihre Mieter zurückerstatten.
Das Ö1-Morgenjournal griff die brisante Rechtsfrage am Montag auf. Der Wiener Universitätsprofessor für Zivilrecht, Martin Spitzer, erläuterte im ORF-Radio die für viele Fachleute unerwartete Gerichtsentscheidung. Der Kernpunkt: Fehlt in einem Mietvertrag der ausdrückliche Ausschluss von Mieterhöhungen während der ersten zwei Monate, verliert die gesamte Wertsicherungsklausel ihre Rechtskraft. „Das würde im Extremfall bedeuten, dass wenn ich vor 20 Jahren einen Mietvertrag abgeschlossen habe, sämtliche Anpassungen, die bisher gemacht worden sind, unwirksam sind, ich Mietzinse zurückfordern könnte und Anpassungen für die Zukunft nicht möglich sind“, so der Experte.
Rückforderungsansprüche möglich
Die Rechtsentscheidung eröffnet Mietern nun die Möglichkeit, ihre Vertragsunterlagen zu überprüfen. Daniela Holzinger-Vogtenhuber, die den Verbraucherschutzverein leitet, weist darauf hin, dass in zahlreichen Fällen Rückforderungsansprüche bestehen könnten. Ihre Organisation hat bereits mit der systematischen Erfassung betroffener Fälle begonnen. Besonders Mieter großer gewerblicher Immobilienunternehmen seien von der Rechtslage betroffen – darunter auch Personen, die bei der Stadt Wien Wohnraum angemietet haben.
Experten schätzen, dass mehrere hunderttausend Mietverträge in Österreich von dieser Entscheidung betroffen sein könnten. Nach ersten Berechnungen von Mieterschutzverbänden könnte sich die Gesamtsumme potenzieller Rückforderungen auf mehrere Milliarden Euro belaufen. In einem typischen Fall eines Wiener Mietverhältnisses, das seit 15 Jahren besteht, wären Rückforderungen im mittleren vierstelligen Bereich denkbar.
In der Immobilienbranche wächst die Besorgnis. Anton Holzapfel vom Verband der Immobilienwirtschaft forderte im Ö1-Interview gesetzgeberische Klarheit. Die Regierung müsse umgehend eine Gesetzesreparatur vornehmen. Entsprechende Pläne existieren bereits: Das Regierungsprogramm sieht eine Verjährungsfrist für Wertsicherungsklauseln vor. Dadurch wäre eine rückwirkende Anfechtung von Verträgen nicht mehr über Zeiträume von beispielsweise 30 Jahren möglich, sondern würde auf drei bis fünf Jahre begrenzt.
Volkswirtschaftliche Folgen
Der Jurist warnt vor gravierenden volkswirtschaftlichen Auswirkungen, da in manchen Fällen der Mietzins auf dem Niveau von vor 20 oder 25 Jahren eingefroren werden könnte. Dies stelle „volkswirtschaftlich enormen Brennstoff“ dar und beeinflusse erheblich die Immobilienwerte selbst.
Immobilienexperten befürchten zudem, dass die Rechtsunsicherheit zu einem Rückgang von Investitionen im Mietwohnungssektor führen könnte. Die Österreichische Nationalbank beobachtet die Situation mit Sorge, da eine plötzliche Wertminderung im Immobilienbereich auch Auswirkungen auf die Stabilität des Bankensektors haben könnte, der diese Objekte oft als Sicherheiten für Kredite bewertet.
„Niemand rechnet damit, dass er Leistungen am Markt beziehen kann und das zum Preis von vor 20 oder 30 Jahren“.
