Die eigene Wohnung während einer Reise vermieten? Dafür kommen in Wien neue Vorgaben. Ein verpflichtendes Register soll Kurzzeitvermietungen leichter kontrollierbar machen – auch unterhalb der bekannten 90-Tage-Grenze.
Ständig wechselnde Feriengäste im Nachbarappartement oder ein zusätzlicher Verdienst während des Familienbesuchs im Ausland: Kurzzeitvermietung betrifft Menschen in unterschiedlichen Situationen. Der Wiener Landtag hat am 20. Oktober 2026 strengere Regeln beschlossen. Das Paket umfasst Änderungen der Bauordnung und ein neues Kurzzeitvermietungsregister.
Ohne Registrierungsnummer kein Inserat
Das Register soll am 1. Jänner 2027 starten. Jede angebotene Wohneinheit muss gesondert erfasst werden. Die Registrierungsnummer ist in Inseraten auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anzugeben. Für bereits inserierte Wohnungen ist eine Übergangsfrist bis Ende März 2027 vorgesehen.
Die Pflicht soll auch bei Vermietungen unter 90 Tagen jährlich gelten. Plattformen müssen Registrierungen kontrollieren und unzulässige Inserate entfernen.
Was bei einer Reise erlaubt bleibt
Wer seine eigene Wohnung vorübergehend vermieten möchte, kann weiterhin die baurechtliche Ausnahme für höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr nutzen. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Wohnsitz nicht dauerhaft aufgegeben wird. Die Möglichkeit wird außerdem auf eine Wohnung in Wien beschränkt.
Ein fiktives Beispiel: Eine Person besucht drei Wochen ihre Familie im Ausland und möchte währenddessen ihre Wiener Wohnung an Gäste vermieten. Das ist nicht grundsätzlich verboten. Sie muss jedoch sämtliche Voraussetzungen erfüllen und künftig zusätzlich die Registrierung beachten.
Die 90 Tage sind kein allgemeiner Freibrief. Die Baupolizei weist darauf hin, dass auch andere Vorschriften gelten, etwa zur Ortstaxe, zum Gästeverzeichnis und gegebenenfalls zum Gewerberecht.
Registriert heißt nicht automatisch erlaubt
Eine Registrierungsnummer ersetzt keine erforderliche Bewilligung und hebt auch keine mietrechtlichen Beschränkungen auf. Wer eine Mietwohnung zur Gänze untervermieten möchte, muss insbesondere prüfen, ob dies im Mietvertrag gestattet ist oder die Zustimmung des Vermieters vorliegt.
Auch Eigentümer können nicht allein entscheiden: Die touristische Nutzung eines im Wohnungseigentumsvertrag als Wohnung gewidmeten Objekts kann eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung sein. Dafür ist grundsätzlich die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer oder eine entsprechende gerichtliche Genehmigung erforderlich.
Baurechtliche Vorgaben, Mietvertrag und Wohnungseigentumsrecht müssen deshalb getrennt geprüft werden.
Strengere Grenzen für dauerhafte Ferienunterkünfte
Mit den Änderungen der Bauordnung will Wien außerdem erschweren, dass Wohnungen dauerhaft in Beherbergungsstätten umgewandelt werden. Vorgesehen sind unter anderem strengere Anforderungen an die verbleibende Wohnnutzung und einen gesonderten Straßenzugang.
Diese Umwidmungsvorgaben bedeuten nicht, dass jeder gelegentliche Gastgeber einen eigenen Eingang bauen muss. Sie betreffen die Umwandlung in Beherbergungsstätten.
Bis zu 50.000 Euro Strafe
Bei Verstößen gegen das neue Registergesetz nennt die Stadt Strafen von bis zu 50.000 Euro pro Verstoß. Dabei handelt es sich um einen Höchstbetrag, nicht um eine automatische Standardstrafe.
Unabhängig vom Register bestehen bereits baurechtliche Sanktionen. Laut Baupolizei kann schon das unzulässige Anbieten einer Wohnung für mehr als 90 Tage im Kalenderjahr ohne erforderliche Ausnahmebewilligung strafbar sein.
Was Nachbarn tun können
Seit Gründung des zuständigen Baupolizei-Referats im Juli 2024 gingen laut Stadt 2.484 Anzeigen wegen vermuteter illegaler Kurzzeitvermietung ein. Das sind keine 2.484 nachgewiesenen Verstöße.
Bei Fragen zur baurechtlichen Zulässigkeit oder einem begründeten Verdacht ist die Baupolizei MA 37 zuständig. Sie ist unter post@ma37.wien.gv.at beziehungsweise telefonisch unter 01 4000 8037 erreichbar. Wechselnde Besucher allein beweisen allerdings keine illegale Vermietung.
Reform bleibt politisch umstritten
Beschlossen wurde das Paket mit den Stimmen von SPÖ, NEOS, FPÖ und Grünen. Kritik gab es dennoch: Die ÖVP beanstandete das fehlende Begutachtungsverfahren, die Grünen hielten die Maßnahmen trotz ihrer Zustimmung für unzureichend.
Das Register soll die Kontrolle erleichtern und regulären Wohnraum schützen. Ob dadurch mehr Wohnungen dauerhaft vermietet werden oder die Belastung einzelner Häuser sinkt, wird sich erst nach der Umsetzung zeigen.
