Während des Urlaubs die eigene Wohnung vermieten und etwas dazuverdienen: Dafür gelten in Wien bald zusätzliche Vorschriften. Auch private Gastgeber brauchen künftig eine Registrierungsnummer. Wer die neuen Regeln missachtet, riskiert empfindliche Strafen.
Der Wiener Landtag hat am 20. Oktober 2026 strengere Regeln für Kurzzeitvermietungen beschlossen. Ab dem 1. Jänner 2027 soll ein elektronisches Register für mehr Kontrolle sorgen. Wer eine Wohnung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com kurzfristig anbietet, muss die Wohneinheit registrieren und die zugeteilte Nummer im Inserat angeben.
Die Pflicht gilt auch für gelegentliche private Vermietungen unter 90 Tagen im Jahr. Gerade für Menschen, die ihre Wiener Wohnung während einer Reise oder eines Familienbesuchs vermieten möchten, ist das eine wichtige Änderung.
Auch wenige Tage
Die Registrierung betrifft nicht ausschließlich professionelle Anbieter mit mehreren Ferienwohnungen. Auch wer die eigene Wohnung nur für einzelne Wochen gegen Geld an Urlaubsgäste überlässt, wird grundsätzlich erfasst.
Ein Beispiel: Ihr verbringt drei Wochen bei eurer Familie und bietet währenddessen eure Wiener Wohnung auf einer Buchungsplattform an. Die Vermietung kann unter die baurechtliche Ausnahme für privates Home-Sharing fallen. Die neue Registrierungspflicht müsst ihr trotzdem beachten.
Diese Fristen gelten
Neue Anbieter müssen die Registrierungspflicht ab dem 1. Jänner 2027 erfüllen. Für bereits angebotene Wohnungen ist eine Übergangsfrist bis Ende März 2027 vorgesehen.
Spätestens ab April müssen damit auch bestehende Inserate den neuen Anforderungen entsprechen. Plattformen sollen Registrierungen stichprobenartig überprüfen und unzulässige Angebote entfernen.
Nummer pro Wohnung
Jede angebotene Wohneinheit muss gesondert registriert werden. Zu den erforderlichen Angaben gehören nach den veröffentlichten Informationen der Stadt unter anderem die genaue Anschrift, Angaben zur vermietenden Person und die maximale Zahl der Schlafgelegenheiten.
Die Registrierungsnummer muss anschließend im Plattforminserat angegeben werden. Sie soll Behörden ermöglichen, Angebote einer konkreten Wohnung und einem Gastgeber zuzuordnen.
Eine Registrierungsnummer ersetzt jedoch keine sonst erforderliche Erlaubnis. Mietvertrag, Wohnungseigentumsrecht, Bauordnung sowie steuerliche und gegebenenfalls gewerberechtliche Vorgaben bleiben zu beachten.
90-Tage-Ausnahme
Bereits seit Juli 2024 gelten in Wien strengere baurechtliche Vorgaben für touristische Kurzzeitvermietungen. Die vorübergehende Vermietung der eigenen Wohnung für höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr ist unter bestimmten Voraussetzungen ohne besondere Ausnahmebewilligung möglich.
Voraussetzung ist insbesondere, dass der eigene Wohnsitz nicht dauerhaft aufgegeben wird. Künftig soll diese private Ausnahme ausdrücklich auf eine Wohnung mit aufrechtem Wohnsitz beschränkt sein.
Für eine darüber hinausgehende Kurzzeitvermietung ist außerhalb von Wohnzonen grundsätzlich eine Ausnahmebewilligung notwendig. Diese ist an weitere Voraussetzungen gebunden und kann für höchstens fünf Jahre erteilt werden. In Wohnzonen gelten besonders strenge Einschränkungen.
Inserat kann zählen
Wer die 90-Tage-Grenze kontrolliert, sollte nicht nur auf tatsächlich gebuchte Nächte schauen. Laut Wiener Baupolizei kann bereits das unzulässige Anbieten einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung über die Grenze hinaus strafbar sein.
Die 90 Tage beziehen sich auf das Kalenderjahr vom 1. Jänner bis zum 31. Dezember. Werden mehrere Buchungsplattformen genutzt, entstehen dadurch keine zusätzlichen Kontingente.
Mietvertrag beachten
Eine baurechtlich zulässige Vermietung kann trotzdem gegen andere Vorschriften verstoßen. Bei Mietwohnungen können wirksame Vertragsbestimmungen einer touristischen Untervermietung entgegenstehen.
Besonders deutlich warnt die Stadt bei Gemeindewohnungen: Eine unerlaubte Untervermietung oder Überlassung an Dritte kann zur Kündigung des Mietvertrags führen. Dann steht nicht nur der Nebenverdienst, sondern die eigene Wohnung auf dem Spiel.
Bei Eigentumswohnungen können die vereinbarte Widmung und die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer entscheidend sein. Eigentum bedeutet daher nicht automatisch, dass eine Wohnung ohne weitere Prüfung touristisch vermietet werden darf.
Besuch bleibt möglich
Die Regeln zur touristischen Kurzzeitvermietung betreffen die entgeltliche Überlassung von Wohnraum. Wer Verwandte oder Freunde kostenlos bei sich übernachten lässt, betreibt allein dadurch keine touristische Vermietung.
Für einen unentgeltlichen Familienbesuch ist deshalb keine Airbnb-Registrierungsnummer erforderlich. Davon unabhängig können melderechtliche Pflichten bestehen.
Bis zu 50.000 Euro
Verstöße gegen das neue Registergesetz können mit bis zu 50.000 Euro pro Verstoß bestraft werden. Diese Summe bezeichnet den möglichen Höchstrahmen und keine automatisch fällige Standardstrafe.
Daneben bleiben Verstöße gegen die Bauordnung gesondert relevant. Für wiederholte baurechtliche Übertretungen sind künftig Mindeststrafen vorgesehen.
Strengere Umwidmung
Wien erschwert außerdem die Umwandlung von Wohnungen in Beherbergungsstätten. Die Stadt will damit verhindern, dass Wohnungen dauerhaft dem regulären Mietmarkt entzogen werden.
Nach den veröffentlichten Eckpunkten müssen grundsätzlich mindestens 80 Prozent der Nutzflächen der Regelgeschoße Wohnzwecken vorbehalten bleiben. Zusätzliche Anforderungen betreffen unter anderem einen gesonderten Zugang von der Straße. Für klassische Hotels sind Ausnahmen vorgesehen.
Vorher prüfen
Vor einem Inserat sollten Gastgeber klären, ob die Vermietung vertraglich und baurechtlich zulässig ist. Zusätzlich sind die Registrierung sowie bestehende Steuer-, Ortstaxen- und Meldepflichten zu berücksichtigen.
Wer seine Wiener Wohnung 2027 während einer Reise vermieten möchte, sollte sich rechtzeitig um die neuen Voraussetzungen kümmern. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung nur wenige Wochen im Jahr angeboten wird.
