Home Staging – So werden Wohnungen heute verkauft

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Home Staging – So werden Wohnungen heute verkauft

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Home-Staging
FOTO: Martin Stellnberger, Sanela Stellnberger

Das Wichtigste beim Verkauf der eigenen Wohnung ist es, beim Käufer das Gefühl zu wecken: „Die muss ich haben!“. In der heutigen Zeit suchen die Menschen nicht mehr nur ein Dach über dem Kopf, sondern mit der Wohnung wollen sie auch ein kleines Stückchen „roten Teppich“ bekommen.

Home Staging ist die ideale Lösung, um in einem potentiellen Käufer Liebe auf den ersten Blick für Ihre Wohnung zu wecken. Mit dieser innovativen Methode, die Wohnung für den Verkauf vorzubereiten, hat sich Sanela Stellnberger intensiv beschäftigt. Sanela ist 1992 wegen des Kriegsausbruchs in Bosnien-Herzegowina aus Doboj nach Österreich gekommen. Das war auch das Ende ihres Medizinstudiums und ihr Wunsch, eines Tages Kinderärztin zu werden, blieb unerfüllt. Dennoch hat Sanela es mit jahrelanger Mühe und Arbeit geschafft, ihre wahre Berufung zu finden.

„In Österreich habe ich zuerst als Babysitterin gearbeitet und später, als ich mein Diplom nostrifiziert hatte, habe ich eine Stelle als Krankenschwester gefunden. Diese Arbeit habe ich sehr geliebt, vor allem weil ich da mit Menschen gearbeitet habe. Aber dennoch hatte ich immer das Gefühl, dass das nicht ganz das ist, was ich wollte, und dass ich mein Ziel noch nicht erreicht hatte. Später habe ich ein bisschen in der Werbeagentur meines Mannes mitgearbeitet, ich habe ihm geholfen, die Settings für verschiedene Fotosessions einzurichten und die Modelle einzukleiden. Dabei habe ich gemerkt, dass mich alles, was mit Einrichtung und Dekoration von Räumen zu tun hat, sehr erfüllt und interessiert, und ich habe beschlossen, eine Interior Design Ausbildung zu machen. Bald nach dem Abschluss habe ich von dem Konzept des Home Staging gehört und in Deutschland einen Kurs dafür besucht“, erinnert sich Sanela an ihre Anfänge.

Eine innovative Methode
Home Staging stammt aus dem Amerika der 1970-er Jahre, die Begründerin war eine amerikanische Maklerin, Barb Schwarz. Dieser Trend verbreitete sich auch nach Skandinavien und England. In Österreich ist Home Staging erst seit sieben Jahren vertreten und noch immer weitgehend unbekannt. Erst seit diesem Jahr gibt es über die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign in Salzburg Home Staging-Kurse, denn von diesem Beruf profitieren alle: die Verkäufer, die Käufer und selbst die Makler.

„Meine Klienten sind sowohl Makler als auch Kunden, die mich privat engagieren. Wenn es um ein privates Engagement geht, biete ich den Klienten Beratung an, wie sie ihre Wohnung vor dem Verkauf gestalten sollten. Wenn es um Bauträger geht, wird meistens aus mehreren Wohnungen eine sogenannte ‚Musterwohnung‘ ausgewählt, die eingerichtet wird und gleichzeitig auch als Beispiel für die anderen, leeren Wohnungen dient. Es gibt auch Wohnungen, die gebraucht sind, aber leer stehen, und die richte ich als ‚Musterwohnungen‘ oder als neue Wohnung ein. In solchen Wohnungen werden bei Bedarf auch Renovierungsarbeiten wie Ausmalen, das Verlegen von neuem Boden etc. durchgeführt. Das erhöht alles den Wert der Wohnung, denn die Kunden fühlen sich darin dann wohl“, erklärt Sanela dieses innovative Konzept und fügt hinzu, dass das Hauptziel von Home Staging ist, das Potential einer Wohnung zu zeigen und den Kunden die Kaufentscheidung zu erleichtern.

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Die Landschaftsarchitektin Silvana Ajdinović (29) beschloss nach Abschluss ihres Studiums in Novi Sad, ihren Master in Wien zu machen. Neben einem Job in der Branche, verbringt sie sehr viel Zeit damit, ihre Wohnung im dritten Stock ohne Lift einzurichten, die eine Art Aushängeschild für ihren Umgang mit der Inneneinrichtung darstellt.

 

„Home Staging erleichtert es den Kunden sehr, denn sie erhalten einen kompletten Überblick über das räumliche Potential jedes Zimmers. Der Käufer muss sich bei der Wohnungsbesichtigung nicht mehr in Gedanken damit herumplagen, ob und wie seine Möbel hineinpassen, ob alle Maße für ihn passen… Hier ist alles für ihn vorbereitet und damit kann er leichter über seine eigenen Möbel nachdenken und darüber, ob er sich in der Wohnung wohlfühlt. Normalerweise werden Wohnungen, die mit Home Staging eingerichtet sind, innerhalb von zwei bis drei Monaten verkauft. Ein anderes wichtiges Element bilden bei dieser Methode die Fotos von der Wohnung, die in den Verkaufsanzeigen veröffentlicht werden. Sie sind der erste Kontaktpunkt mit den potentiellen Käufern, und wenn sie nicht gut gemacht sind, wecken sie, auch wenn die Wohnung wunderschön eingerichtet ist, beim Kunden kein Interesse. Dank guter Fotografien kommen die Menschen zur Besichtigung einer Wohnung, selbst wenn sie nicht ideal gelegen ist.“

Es dreht sich alles darum, die Wohnung im besten Licht zu präsentieren und sie aus der Masse der weißen, leeren Wohnungen herauszuheben. Um das zu erreichen, muss man, wenn der Kunde kommt, auch darauf achten, in welcher Reihenfolge er die Räume besichtigt. „Beim Home Staging liegt der Fokus immer auf dem zentralen Raum, d.h. auf dem, in den man zuerst gelangt. Das sind meistens die Wohnzimmer, die großzügig und sehr gemütlich sein müssen, denn sie sind der zentrale Raum in der Wohnung und gleichzeitig das Zimmer, in dem man die meiste Zeit verbringt“, erklärt die Expertin.

Die Details sind ausschlaggebend
Besonders wichtig ist es, eine Atmosphäre zu schaffen, die Wärme ausstrahlt und den Kunden willkommen heißt, sobald er die Wohnung betritt. Wenn wir eine Wohnung aussuchen, finden ca. 80 Prozent der Entscheidungsfindung im Unterbewusstsein statt.

„Wir denken erst dann bewusst über den Kauf einer bestimmten Wohnung nach, wenn wir bereits dieses Gefühl der Gemütlichkeit, Wärme und Freundlichkeit empfinden. Dann beginnen wir, auf rationalem Niveau einen Beschluss zu fassen. Wenn Sie eine Wohnung betreten, die ihnen ein unangenehmes Gefühl vermittelt, kommt es überhaupt nicht dazu, dass sie bewusst über einen Kauf nachdenken, selbst wenn es die beste Wohnung der Welt wäre. Dann hat das Unterbewusstsein bereits nein gesagt und Sie verlassen die Wohnung, ohne überhaupt zu wissen, warum sie Ihnen nicht gefallen hat. Das sind meistens ‚Kleinigkeiten‘, von denen die Menschen meinen, dass sie beim Verkauf einer Wohnung unwichtig sind, ein unangenehmer Geruch, Tierhaare usw., und es sind meistens Dinge, die eine persönliche Prägung des Besitzers darstellen. Wenn ein Käufer eine Wohnung betritt, muss er sich vorstellen können, selbst bereits darin zu wohnen.“

Und um die maximale Wirkung zu erzielen, gibt uns Sanela ein paar Tipps, die man nicht nur beherzigen kann, um eine Wohnung für den Verkauf herzurichten, sondern auch für die Einrichtung der eigenen Wohnung, in der man noch länger wohnen möchte:

WEITE: Die Wohnung darf nicht mit Dingen überladen sein. Man muss darüber nachdenken, ob es Dinge gibt, die absolut nicht mehr verwendet werden und nur noch Platz wegnehmen. Alle Dinge, die mindestens ein Jahr lang nicht benutzt wurden, sollten hinausgeworfen werden. Hier gilt die Devise: „Weniger ist mehr.“

NEUTRALITÄT: Die Wohnung muss depersonalisiert werden! Es ist sehr wichtig, dass die Leute begreifen, dass sie sich beim Verkauf von ihrer Wohnung distanzieren müssen, damit die Kunden sich selbst in dieser Wohnung sehen können, denn das führt auch dazu, dass sie sie schneller kaufen. Außerdem sollte man neutrale Farben und Stile wählen. Möbel in grellen Farben und mit auffälligem Design lenken die Aufmerksamkeit ab und ziehen den Fokus vom Raum und der Wohnung auf sich selber. Beim Verkauf einer Wohnung wollen Sie nicht das Mobiliar präsentieren und verkaufen, sondern den Wohnraum.

SAUBERKEIT: Reparieren Sie, was nötig ist, und putzen Sie die Wohnung.

FRISCHE: Lüften Sie die Wohnung und entfernen Sie unangenehme Gerüche.

LICHT: Sorgen Sie für ausreichend Licht! Licht ist sehr wichtig, sie gibt dem Raum Leben und Weite. Bei der Präsentation der Wohnungen ist es wichtig, die Vorhänge zu öffnen und die Jalousien hinaufzuziehen, um Licht hineinzulassen. Es ist auch sehr wichtig, dass es kein kaltes, sondern warmes Licht ist, denn jeder fühlt sich bei warmem Licht wohler und entspannter. Darum ist es gut, sowohl beim Verkauf der Wohnung als auch während des Wohnens ein paar Lampen zu kaufen, sie an verschiedenen Stellen aufzustellen und einzuschalten. Indirektes Licht sorgt für Gemütlichkeit und Stimmung.

HARMONIE: Es ist sehr wichtig, Dinge zu kaufen, die miteinander harmonieren, und Möbel auszusuchen, die zur Wohnungsgröße passen.