Österreichs Mietmarkt steht vor einem Umbruch: Die neue Gesetzesreform deckelt Erhöhungen bei hoher Inflation und verlängert Mindestbefristungen auf fünf Jahre.
Die Regierung beschloss am Mittwoch im Ministerrat eine umfassende Neuregelung für den Mietmarkt. Das „Mieten-Wertsicherungsgesetz“ etabliert erstmals einheitliche Regelungen für die Wertanpassung nahezu aller Raummieten, wobei Ein- und Zweifamilienhäuser ausgenommen bleiben. Die Reform erfasst damit auch bisher ungeregelte Wohnungsmieten.
Vizekanzler und Wohnminister Andreas Babler (SPÖ) bezeichnete das Vorhaben bei der anschließenden Pressekonferenz als „großen Wurf“. Die Kernmaßnahme greift bei Inflationsraten über drei Prozent: Übersteigt die Teuerung diese Schwelle, darf nur die Hälfte des darüber liegenden Wertes an Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden. Bei einer Inflation von fünf Prozent wäre demnach eine Mieterhöhung von maximal vier Prozent zulässig. Zusätzlich wird die Häufigkeit von Wertanpassungen auf einmal jährlich begrenzt, frühestens zum 1. April. Diese Regelung soll bereits 2026 wirksam werden.
Die Neuregelung kommt zu einem relevanten Zeitpunkt: Die aktuelle Inflationsrate lag im August 2025 bei 4,1 Prozent, was bedeutet, dass ab 2026 die neue Deckelungsregel greifen würde – bei dieser Teuerung wären dann nur noch 3,55 Prozent Mieterhöhung möglich.
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Mietpreisbremse verlängert
Für den geregelten Mietsektor verlängert die Regierung die bestehende Mietpreisbremse. Die Erhöhungen werden 2026 auf ein Prozent und 2027 auf zwei Prozent limitiert. Diese Maßnahme betrifft hauptsächlich Altbauwohnungen und Gemeindebauten. Ursprünglich wären die Mieten im geregelten Bereich bereits im April dieses Jahres um rund 2,9 Prozent gestiegen, was die Regierung jedoch durch das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz verhinderte. Ab 2028 gelten dann im geregelten Bereich dieselben Bedingungen wie im ungeregelten Sektor: drei Prozent plus die Hälfte der darüber hinausgehenden Inflation.
Längere Befristungen
Eine weitere Neuerung betrifft die Mindestbefristung von Mietverträgen, die für alle ab 1. November 2025 abgeschlossenen oder erneuerten Verträge von drei auf fünf Jahre angehoben wird. Bei den Wertsicherungsklauseln schafft die Regierung ebenfalls Klarheit: Künftig können zu viel bezahlte Mieten nur noch rückwirkend für fünf Jahre zurückgefordert werden – eine deutliche Verkürzung gegenüber der bisherigen Frist von bis zu 30 Jahren. Diese Änderung betrifft insbesondere fehlerhafte Wertsicherungsklauseln und soll mehr Rechtssicherheit für beide Vertragsseiten schaffen.
Die Regierung bekannte sich zudem zur Förderung ökologischer Sanierungen. Hierfür soll in Zusammenarbeit mit Fachleuten und relevanten Interessengruppen ein Konzept erarbeitet werden.
Gleichzeitig plant man, die Durchführbarkeit von Sanierungsmaßnahmen für Vermieterinnen und Vermieter zu verbessern, indem die Duldungspflichten der Mieterschaft ausgewogen erweitert werden.
