Hotel, Zaun, Verbot – was an Kroatiens Küste wirklich erlaubt ist

Ein Schild, zwei Wörter – und plötzlich weichen Urlauber zurück. Dabei hat das kroatische Recht dazu eine klare Antwort.

„Private Beach“ – zwei Wörter auf einem Schild, die jedes Jahr Tausende Urlauber innehalten lassen, bevor sie auch nur einen Fuß ins Wasser setzen. Dabei ist die Rechtslage in Kroatien eindeutig: Privatstrände gibt es dort nicht. Verwirrung entsteht, wenn der Weg zur Küste über ein eingezäuntes Grundstück führt, ein Hotel eine Konzession besitzt oder jemand schlicht versucht, sich ein Stück Küste anzueignen. Doch genau dort, wo das Privatgrundstück endet, beginnt das Recht aller auf das Meer.

Das kroatische Gesetz über Seegut und Seehäfen ist in diesem Punkt unmissverständlich. Trotzdem bewerben manche Eigentümer ihre Liegenschaften nach wie vor als Privatstrand und scheuchen Badegäste weg – in der Hoffnung, dass niemand den Unterschied zwischen Privatparzelle und Seegut kennt. Dabei ist dieser Unterschied gesetzlich klar geregelt: Seegut umfasst das Meer und die Meeresküste, und seine Grenzen richten sich nicht nach Grundbucheinträgen, sondern nach dem Gesetz und den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort.

An Land erstreckt es sich in der Regel mindestens sechs Meter von der Meeresgrenze landeinwärts – in manchen Fällen auch weiter. Der Strand selbst, sofern er Teil des Seeguts ist, kann demnach nicht in Privatbesitz sein – egal ob er vor einer Villa, einem Ferienappartement oder einem Hotelkomplex liegt. Einschränkungen des Zugangs sind zwar möglich, aber nur in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen: etwa in Militärzonen, Sonderhäfen, Hotelbereichen mit Konzession oder anderen Gebieten, in denen Sicherheits- oder Nutzungsvorschriften dies ausdrücklich erlauben.

Weg zum Strand

Eine Situation, die an der kroatischen Küste immer wieder vorkommt: Eine versteckte Bucht ist nur über einen schmalen Pfad durch ein Privatgrundstück erreichbar. Am Eingang steht ein „Private“-Schild, der Eigentümer stellt sich quer. Doch wo hört sein Recht auf – und wo beginnt das der Allgemeinheit?

Entscheidend ist hier die Unterscheidung zwischen dem Strand selbst und dem Weg dorthin. Auch wenn die Küste als Seegut für jedermann zugänglich ist, kann das Grundstück, über das man dorthin gelangt, durchaus in Privatbesitz sein. Fehlt ein öffentlicher Weg, ein eingetragenes Wegerecht oder eine andere rechtliche Grundlage für den Durchgang, darf der Eigentümer diesen verweigern.

Allein die Tatsache, dass es der einzige Landweg zum Strand ist, begründet noch kein Durchgangsrecht. Ein privater Hof, ein Garten, ein Olivenhain oder ein eingezäuntes Grundstück darf ohne ausdrückliche Erlaubnis des Eigentümers nicht als Abkürzung zum Meer genutzt werden. Wer keinen öffentlichen Zugang findet, kann den Strand vom Wasser aus ansteuern – per Boot, Kajak, SUP oder schlicht schwimmend.

Was der Grundstückseigentümer hingegen nicht darf: den Aufenthalt am Strand selbst untersagen, nur weil dieser vor seinem Haus liegt. Er darf den Strandabschnitt auch nicht einzäunen wie sein Privatgrundstück. Kein Hauseigentümer am Meer hat das Recht, sich einen Teil der Küste zu reservieren – Handtücher, Liegen, Seile oder andere Hindernisse, die andere von der Nutzung des Seeguts ausschließen sollen, sind schlicht unzulässig.

Wer mit dem Boot zu einem Naturstrand anreist, muss die geltenden Schifffahrtsregeln beachten. Boote unter 15 Metern Länge dürfen sich der Küste grundsätzlich nicht auf weniger als 50 Meter nähern – außer beim Einlaufen, Anlegen oder Ausbooten von Passagieren. In diesen Fällen ist besondere Vorsicht und gedrosselte Geschwindigkeit Pflicht, um Badegäste und andere Verkehrsteilnehmer nicht zu gefährden.

Ein generelles Anlegeverbot vor Privatgrundstücken gibt es für Naturstrände nicht. Das Boot darf jedoch nicht zwischen Schwimmern manövrieren oder sich der Küste auf eine Weise nähern, die die Sicherheit im Wasser gefährdet. Ein kleineres Boot, das einen abgelegenen Naturstrand ansteuert, darf zum Ausbooten anlegen, sofern die Bedingungen dies sicher erlauben – muss danach aber wieder ablegen oder an einer Stelle verbleiben, wo es weder den Badebetrieb noch die Schifffahrt behindert.

Hotelstrände & Konzessionen

Auch ein Hotelstrand ist kein Privatstrand. Ein Hotel kann am Strand Dienstleistungen anbieten, Liegen und Sonnenschirme vermieten oder gastronomische Einrichtungen betreiben – Eigentümer der Küste wird es dadurch nicht. Eine andere Rechtslage gilt jedoch für jene 15 Strände in Kroatien, an denen Hotelkomplexe Konzessionen erhalten haben, die ihnen eine gewisse Kontrolle über die Strandnutzung einräumen – einschließlich Zugangsbeschränkungen unter bestimmten Bedingungen.

Bekannte Beispiele sind der Strand Valalta bei Rovinj oder die Strände vor dem Hotel Alan in Starigrad-Paklenica. Diese Fälle sind jedoch Ausnahmen, keine Regel. Bei den weitaus häufigeren Konzessionen für gastronomische oder kommerzielle Zwecke – etwa zur Vermietung von Liegen und Sonnenschirmen – bleibt der Strand öffentliches Gut.

Der Konzessionär erhält das Recht zur wirtschaftlichen Nutzung eines definierten Bereichs, nicht aber das Recht, Badegäste zu vertreiben. Wer an Stränden wie dem Banje Beach in Dubrovnik, dem Bonj Beach auf Hvar oder am Zlatni Rat bei Bol keine Liege mieten möchte, darf trotzdem bleiben.

Wer wissen möchte, ob ein bestimmtes Grundstück oder ein Weg zum Strand in Privatbesitz ist, kann dies im Kataster und im Grundbuch nachprüfen. Über das System „Uredjena zemlja“ lassen sich anhand der Katasterparzelle Eigentümerdaten einsehen. Die Parzellennummer selbst kann über das Geoportal der Staatlichen Geodätischen Verwaltung durch eine Kartensuche ermittelt werden.

Versucht jemand, Badegäste von einem Strandabschnitt zu vertreiben, der zum Seegut gehört, oder werden Drohungen ausgesprochen, empfiehlt sich zunächst Deeskalation – und bei konkreter Bedrohung der Ruf der Polizei. Wird die Küste unrechtmäßig eingezäunt oder der Zugang zum Meer blockiert, ist die zuständige Hafenkapitänschaft die richtige Anlaufstelle. Nutzt ein Konzessionär den Strand entgegen den Bedingungen seiner Konzession, kann der Fall beim Konzessionsgeber angezeigt werden.

Auf Buchungsplattformen finden sich nach wie vor Villen, die mit „Privatstrand“ beworben werden. Und fast jeder Sommer bringt neue Fälle ans Licht, in denen Küstengrundstückseigentümer Badegäste wegschicken oder den Zugang zu Naturstränden blockieren. Genau deshalb ist das Wissen um den Unterschied zwischen Privatgrundstück und Seegut mehr als eine juristische Fußnote: Es ist für Urlauber die Grundlage, ihre Rechte zu kennen – und für Eigentümer, die Grenzen ihrer Befugnisse zu verstehen.