Neue EU-Regeln, ein nationales Registrierungssystem, verschärfte Kontrollen – für Kroatien-Vermieter ändert sich gerade vieles auf einmal.
Eigentümer von Ferienwohnungen in Kroatien stehen vor einem weiteren Wandel der rechtlichen Rahmenbedingungen. Seit dem 20. Mai 2026 gelten in der Europäischen Union neue Vorschriften für Buchungsplattformen und kurzfristige Vermietungen. Die EU-Verordnung 2024/1028 verpflichtet Plattformen, Registrierungsnummern zu prüfen sowie nicht regelkonforme Angebote zu entfernen. Parallel dazu arbeitet die Europäische Kommission an einer zusätzlichen Gesetzesinitiative, die sich gezielt mit den Auswirkungen von Ferienwohnungen auf den regulären Wohnungsmarkt befassen soll.
Die bereits wirksame EU-Verordnung schreibt Mitgliedstaaten mit bestehenden Registrierungssystemen vor, eindeutige Registrierungsnummern für kurzfristig vermietete Unterkünfte einzuführen oder deren technische Nutzbarkeit zu verbessern. Plattformen wie Airbnb und Booking sind verpflichtet zu überprüfen, ob eine Unterkunft über die erforderliche Nummer verfügt, und müssen bestimmte Vermietungsdaten regelmäßig an die zuständigen Behörden weitergeben. Ziel ist es, illegale Angebote, fehlerhafte Angaben und nicht versteuerte Einnahmen künftig leichter aufzudecken.
Neue EU-Initiative
Eine europaweite Obergrenze für Vermietungstage ist in den geltenden Regelungen nicht vorgesehen. Ob Gemeinden oder Städte zeitliche Beschränkungen für Ferienvermietungen einführen, zusätzliche Genehmigungen verlangen oder bestimmte Gebiete schützen, liegt nach wie vor im Ermessen der nationalen und lokalen Behörden. Die EU schafft mit den aktuellen Maßnahmen in erster Linie ein einheitliches Rahmenwerk für Registrierung, Datenaustausch und Kontrolle.
Im Europäischen Parlament und in der Europäischen Kommission rückt unterdessen die Frage stärker in den Fokus, inwiefern Kurzzeitvermietungen den verfügbaren Wohnraum verknappen und Mietpreise in die Höhe treiben. Eine neue europäische Gesetzesinitiative zu diesem Thema wird für das letzte Quartal 2026 erwartet. Im Gespräch sind erweiterte Handlungsmöglichkeiten für Städte, verschärfte Anforderungen für gewerbliche Anbieter sowie eine klarere rechtliche Trennung zwischen gelegentlicher privater Vermietung und professionellem Apartmentbetrieb.
An der kroatischen Küste und auf den Inseln ist der Anteil kurzfristig vermieteter Wohnungen besonders ausgeprägt. In Split, Dubrovnik, Zadar und Rovinj stehen Ferienapartments zunehmend in direkter Konkurrenz zu dauerhaft genutztem Wohnraum. Kritiker sehen darin eine Entwicklung, die es vielen Einheimischen erschwert, bezahlbare Wohnungen zu finden, während ein wachsender Teil des Wohnungsbestandes ausschließlich saisonal an Touristen vermietet wird. Vermieterverbände betonen hingegen, dass private Unterkünfte einen wesentlichen Beitrag zum kroatischen Tourismus leisten und für viele Familien eine bedeutende Einnahmequelle darstellen.
Kroatiens Registrierungssystem
In der politischen Debatte zeichnet sich zunehmend eine Unterscheidung zwischen Familien mit einem einzelnen Apartment und Investoren mit umfangreichen Wohnungsportfolios ab. Der kroatische Europaabgeordnete Gordan Bosanac spricht sich dafür aus, große professionelle Anbieter stärker zu regulieren, ohne dabei kleine private Vermieter denselben Anforderungen zu unterwerfen. Dies ist bislang eine politische Forderung und keine beschlossene EU-Regelung.
Kroatien arbeitet parallel dazu an einem nationalen digitalen Registrierungssystem für Ferienunterkünfte. Jede Unterkunft soll eine eindeutige Kennnummer erhalten, die bei der Bewerbung auf Buchungsplattformen angegeben werden muss. Nach Angaben des kroatischen Tourismusministeriums sollen die neuen Registrierungsnummernregeln für Kurzzeitunterkünfte erst Anfang 2027 in Kraft treten, derzeit besteht noch keine entsprechende Registrierungspflicht. Behörden sollen damit schneller feststellen können, ob eine Unterkunft ordnungsgemäß registriert ist, wie oft sie vermietet wird und ob die vorgeschriebenen Abgaben entrichtet wurden. Für bereits registrierte Vermieter sind voraussichtlich Übergangsfristen vorgesehen.
Wer in Österreich, Deutschland oder der Schweiz lebt und eine Wohnung an der kroatischen Küste vermietet, sollte bestehende Genehmigungen, Steueranmeldungen und Angaben auf Buchungsplattformen sorgfältig überprüfen. Besonderes Augenmerk gilt der Übereinstimmung von Name, Adresse, Kategorie, Bettenzahl und Registrierungsdaten auf allen Plattformen mit den bei kroatischen Behörden hinterlegten Unterlagen.
Wer ohne gültige Registrierung vermietet, muss künftig damit rechnen, dass Plattformen das entsprechende Inserat sperren oder Behörden durch die verbesserten Kontrollmechanismen leichter auf die Tätigkeit aufmerksam werden.
