Kroatiens Immobilienmarkt boomt – doch hinter den steigenden Preisen wächst ein Risiko, das die Nationalbank nun offen benennt.
Wohnimmobilien in Kroatien verteuern sich spürbar, und die Nachfrage nach Krediten zieht gleichzeitig kräftig an. Die Kroatische Nationalbank HNB sieht darin ein wachsendes Risiko – sowohl für private Käufer als auch für das Bankensystem. In ihrem aktuellen Bericht stuft die HNB die Gefährdung der Finanzstabilität für die erste Jahreshälfte 2026 weiterhin als „moderat erhöht“ ein. Als zentrale Ursachen benennt die Notenbank das kräftige Kreditwachstum bei Haushalten und Unternehmen sowie den anhaltend starken Anstieg der Wohnimmobilienpreise.
Kroatiens Konjunktur und Arbeitsmarkt zeigen sich nach wie vor in vergleichsweise guter Verfassung. Steigende Löhne und eine hohe Beschäftigungsquote stützen grundsätzlich die Nachfrage nach Wohneigentum. Die HNB stellt jedoch fest, dass Immobilienpreise und Kreditvolumen mittlerweile schneller zulegen als die verfügbaren Einkommen der Bevölkerung.
Die Folge: Die Schuldenlast vieler Haushalte wächst rascher als ihre tatsächliche finanzielle Tragfähigkeit. Sollte die Wirtschaft an Schwung verlieren oder der Immobilienmarkt eine Trendwende vollziehen, könnten stark verschuldete Eigentümer erheblich unter Druck geraten.
Risiken im Markt
Einen unmittelbar bevorstehenden Einbruch des kroatischen Immobilienmarktes postuliert die Nationalbank ausdrücklich nicht. Dennoch hält sie fest, dass ein ungewöhnlich langer und kräftiger Preisaufschwung die Wahrscheinlichkeit einer späteren, deutlichen Korrektur erhöht. Sinken die Immobilienpreise, während noch beträchtliche Kreditschulden offen sind, kann der Marktwert einer Immobilie unter die verbleibende Restschuld fallen.
Ein solches Szenario wäre sowohl für Kreditnehmer als auch für die kreditgebenden Banken mit ernsthaften Problemen verbunden. Darüber hinaus identifiziert die HNB ein weiteres Risikopotenzial bei langfristigen Darlehen mit festem Zinssatz. Zwar bieten solche Verträge Kreditnehmern Schutz vor kurzfristigen Zinsanstiegen, unter bestimmten Marktbedingungen erhöhen sie jedoch das Zinsrisiko auf Seiten der Banken.
Da die Absicherung dieser Kredite für die Institute teurer wird, könnten Banken künftig vermehrt auf Modelle zurückgreifen, bei denen der Zinssatz lediglich in einer Anfangsphase fixiert ist und anschließend variabel gestaltet wird. Für Verbraucher birgt ein solches Konstrukt Risiken, wenn die monatliche Belastung nach Ablauf der Fixzinsphase merklich ansteigt.
Strengere Vergaberegeln
Bereits im Juli 2025 hat die HNB schärfere Vergabestandards für Konsum- und Wohnkredite in Kraft gesetzt. Dazu zählen unter anderem Obergrenzen für das Verhältnis von Kreditrate zu Einkommen, von Kredithöhe zu Immobilienwert sowie für die maximale Laufzeit von Darlehen. Nun schließt die Nationalbank nicht aus, diese sogenannten makroprudenziellen Maßnahmen bei weiter steigenden Risiken nochmals zu verschärfen.
Eine konkrete neue Regelung wurde bislang allerdings nicht beschlossen. Vorerst handelt es sich um eine Warnung verbunden mit der Ankündigung, die Marktentwicklung aufmerksam zu verfolgen.
Wer aus Österreich, Deutschland oder der Schweiz eine Immobilie in Kroatien vollständig aus Eigenmitteln erwirbt, ist von möglichen Kreditbeschränkungen nicht unmittelbar betroffen. Wer den Kauf hingegen über eine kroatische Bank finanziert, könnte künftig strengeren Anforderungen begegnen – etwa einem höheren Eigenkapitalanteil, einem niedrigeren maximalen Kreditbetrag oder einer intensiveren Einkommensprüfung. Käufer, die ihr Einkommen im Ausland erzielen, sollten frühzeitig abklären, welche Nachweise die jeweilige Bank akzeptiert und wie ausländische Gehälter, selbständige Einkünfte oder Mieteinnahmen in der Kreditbewertung berücksichtigt werden.
