Der Oberste Gerichtshof hat in einem wegweisenden Urteil die Rechtmäßigkeit von Wertsicherungsklauseln in langfristigen Mietverträgen bestätigt. Die Entscheidung schafft Klarheit im Mietrecht: Solche Indexanpassungen sind grundsätzlich zulässig, sofern sie transparent gestaltet sind und nicht unmittelbar nach Vertragsabschluss wirksam werden.
Das Urteil 10 Ob 54/24z vom 7. März 2025 bringt nach monatelanger Rechtsunsicherheit endlich Klarheit für Mieter und Vermieter. Eine Klägerin hatte sich auf das Konsumentenschutzgesetz berufen und die Rückerstattung bereits gezahlter Mieterhöhungen gefordert. Ihr Argument: Preisanpassungen innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss seien nur bei individueller Aushandlung rechtens. Die Höchstrichter widersprachen dieser Auffassung jedoch deutlich. Sie stellten klar, dass die angeführte Bestimmung ausschließlich für kurzfristige Leistungen gilt, die binnen zwei Monaten erbracht werden – Mietverhältnisse fallen als Dauerschuldverhältnisse nicht in diese Kategorie.
Entscheidend ist dabei die Beweislast: Will ein Vermieter eine Preisanpassung in den ersten beiden Monaten durchsetzen, muss er beweisen, dass diese individuell ausgehandelt wurde. Pauschale Hinweise auf einen Verhandlungsspielraum reichen dafür nicht aus, so der OGH.
Verfassungsrechtliche Einordnung
Bereits im Juli hatte der Verfassungsgerichtshof die grundsätzliche Verfassungskonformität solcher Klauseln bestätigt. Allerdings stellten die Verfassungsrichter auch klar, dass Vertragsbestimmungen unzulässig sind, die ohne individuelle Vereinbarung Preisanpassungen in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss ermöglichen. Diese Regelung sei zum Schutz der Verbraucher verhältnismäßig und verfassungskonform, wie der VfGH am 11. Juli 2025 urteilte.
Rechtliche Entwicklung
Vor etwa zwei Jahren hatte der OGH noch anders geurteilt und Wertsicherungsklauseln für ungültig erklärt, wenn der Mietvertrag nicht explizit eine zweimonatige Sperrfrist für Mieterhöhungen vorsah. Experten hatten daraufhin Alarm geschlagen und prognostiziert, dass ohne rechtssichere Wertsicherungsklauseln die Bereitschaft zu unbefristeten Vermietungen drastisch sinken würde.
Die Bundesregierung hat inzwischen Änderungen bei der Mieten-Wertsicherung in Aussicht gestellt.
Eine konkrete Lösung soll noch in diesem Herbst präsentiert werden.
