„Wir holten für unseren Mandanten über 40.000 Euro zurück!”

Was ist eigentlich ein Altbau? Unterliegt meine Wohnung dem Mietrechtsgesetz? Zahle ich eine überteuerte Miete? Diese Fragen und viele anderen stellen sich die meisten Mieter von Altbauwohnungen.

Die meisten Menschen in Österreich leben in einer Mietwohnung. Das Mietsverhältnis in Österreich wird durch das Allgemeine Gesetzbuch (ABGB) und Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt. Das MRG ist mieterfreundlich und daraus resultiert unter anderem ein Mietzins- und Kündigungsschutz.

Wann und für wen also gilt das MRG? Es ist auf die Mietverhältnisse anwendbar, die sich in einem Altbau befinden.  Laut der rechtlichen Definition versteht man in Österreich unter „Altbauwohnung“ eine Wohnung, die sich in Häusern befindet, welche vor dem Jahr 1945 errichtet wurden (Baubewilligung vor 08. Mai 1945).

Mehrere tausend Wienerinnen und Wiener ließen sich von der Kanzlei G&L erfolgreich und professionell betreuen. Die Ausgabe der relevanten und richtigen Informationen rund um das MRG liegen dabei im Fokus der Kanzlei G&L.

Laut der rechtlichen Definition versteht man in Österreich unter „Altbauwohnung“ eine Wohnung, die sich in Häusern befindet, welche vor dem Jahr 1945 errichtet wurden (Baubewilligung vor 08. Mai 1945).

„Die meisten Mieter, die in einer Altbauwohnung leben, zahlen eine zu hohe Miete“, konstatiert Mag. Haris Džidić gleich zu Beginn unseres Gesprächs. Er hat schon zahlreiche Klienten erfolgreich betreut. „Es ist auch wichtig zu betonen, dass die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes vertraglich nicht rechtsgültig ausgeschlossen werden kann.

Viele Mieter sind leider über ihre Rechte nicht ausreichend bzw. fehlerhaft informiert. Wir erfahren immer wieder, dass sich die Mieter aus Angst gekündigt zu werden, nicht trauen, ihre Rechte geltend zu machen.“

Dabei ist vorweg zu betonen, dass in Mietverträgen, die dem Anwendungsbereich des MRG unterliegen, die Kündigungsgründe taxativ aufgezählt werden. Eine Überprüfung des Mietzinses und die Rückforderung der zu viel bezahlten Miete ist demnach kein Kündigungsgrund.

„Die meisten Mieter, die in einer Altbauwohnung leben, zahlen eine zu hohe Miete“, konstatiert Mag. Haris Džidić

,,Unsere Kanzlei hat bereits tausende Mietzinsüberprüfungsverfahren erfolgreich geführt. Vor jeder Anleitung eines Verfahrens, wird von uns überprüft, ob die gegenständliche Wohnung dem MRG unterliegt. Dazu bieten wir ein kostenloses Erstgespräch an. Der Mieter kann uns den Mietvertrag auch bequem per E-Mail übermitteln.“, sagte Mag. Džidić.

Die Prozesskosten sollen den Mieter allerdings nicht abschrecken ein Mietzinsüberprüfungsverfahren anzuleiten. Denn von den meisten Rechtsschutzversicherungen ist die Prozessführung eines solchen Verfahrens gedeckt. Es ist allerdings auch möglich, einen Prozessfinanzierer bezüglich der Zahlung des Verfahrens zu kontaktieren. Eine solche Vorgehensweise lohnt sich, denn „es hängt nicht davon ab, ob eine Wohnung schön renoviert und neu ist, sondern wann das Haus eine Baubewilligung bekam.“, betont Džidić.  

Höhe des Hauptmietzinses

Für die Häuser, die unter dem Vollanwendungsbereich des MRG stehen, gibt es eine gesetzliche Grenze für den Mietzins. Diese wird Richtwertmietzins genannt. Die Wohnungskategorie ist hierbei entscheidend für die Höhe der Miete einer solchen Wohnung. Für die Bestimmung einer Wohnungskategorie gilt grundsätzlich, wie die Wohnung beim Mietvertragsabschluss ausgesehen hat, bzw. ob und welche Wohnungskategorienmerkmale gefehlt haben.

„Wir bieten ein kostenloses Erstgespräch an. Der Mieter kann uns den Mietvertrag auch bequem per E-Mail übermitteln“,
erklärt Džidić.

,,Jene Wohnungen, welche zum Beispiel zu einer Ausstattungskategorie A gehören, müssen in brauchbarem Zustand und mindestens 30 m2 groß sein. Sie müssen über Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und eine zeitgemäße Badegelegenheit verfügen. Eine Zentral- oder Etagenheizung muss vorhanden sein. Das Fehlen eines dieser Merkmale führt zur Abstufung auf B und C. Falls das gegenständliche Mietobjekt über kein WC im Innenbereich verfügt, könnte es sich sogar um die Kategorie D handeln. Die Wohnungen, die zur Ausstattungskategorie D gehören, sind jene Wohnungen, die kein WC oder keine Wasserentnahmestelle im Inneren haben”, erklärt Mag. Jakob Leinsmer.

„Unserer Erfahrung nach zahlen 95 Prozent der Wienerinnen und Wiener eine zu hohe Miete. Die meisten Studenten wissen zum Beispiel nicht, dass sie bei einer WG-Belegung nicht 400 Euro pro Zimmer zahlen müssen. Dies verlangen Vermieter aber häufig. Es wird oft angenommen, dass die Wohnungen, wenn sie neu renoviert sind, zur Kategorie A gehören und dass es völlig in Ordnung ist, 400 Euro pro Person zu zahlen. Nehmen wir an, dass drei Personen in einer Wohnung leben, das sind 1200 Euro. Was viele nicht wissen ist, dass die Wohnung als Ganzes betrachtet wird, und wenn daher nicht jedes Zimmer über ein eigenes Bad und WC verfügt, kann es nicht zu einem Preis von beispielsweise 400 Euro pro Person vermietet werden. Diese Wohnung gehört dann zu der Kategorie D und die Miete wäre dann deutlich niedriger”, stellt Džidić fest.

Unterschied zwischen unbefristeten und befristeten Verträgen

,,Sieht ein Mietvertrag eine Befristung von weniger als drei Jahren vor und fällt er in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des (MRG), dann gilt dieser Mietvertrag automatisch als unbefristet. Bei unbefristeten Verträgen muss mit dem Mietzinsüberprüfungsverfahren innerhalb der ersten drei Jahre ab dem Abschluss des Mietvertrages  begonnen werden.

Bei befristeten Verträgen ist eine Mietsenkung möglich. Solange der Mieter in der Wohnung wohnt, ist die Mietzinsüberprüfung für die letzten 10 Jahre möglich. Dabei ist zu betonen, dass die Mietzinsüberprüfung nach Beendigung bzw. Umwandlung des befristeten in einen unbefristeten Mietvertrag binnen 6 Monaten angeleitet werden muss. Beim Verstreichen dieser Frist, tritt die Verfristung ein. Ergänzend ist zu erwähnen, dass es bei den befristeten Mietverträgen auch einen Befristungsabschlag gibt.“, erklärt Mag. Džidić.

Warum ist es wichtig, dass man von einem Rechtsanwalt vertreten wird?

„Häufig kommt es zwischen Vermietern und Mietern auch deshalb zu Konflikten, weil die gesetzlichen Regelungen zum Mietrechtsgesetz nicht ausreichend bekannt sind. Dabei lassen sich viele Unstimmigkeiten vermeiden, wenn man sich ausreichend über die Rechtslage informiert. Ein erfahrener Anwalt für Mietrecht kann ein guter Partner sein”, ergänzt Mag. Leinsmer.

Deshalb ergibt eine frühzeitige Beratung bei Problemfällen und Meinungsverschiedenheiten sowohl für Mieter als auch Vermieter durchaus Sinn. Hierdurch lassen sich in vielen Fällen unschöne Auseinandersetzungen vermeiden. Lassen Sie sich zum Thema Mietrechtsgesetz von einem in diesem Rechtsbereich erfahrenem Anwalt beraten.

Ein Klient erhielt über 40.000 Euro zurück!

Wenn ein Prozess gemeinsam mit einem Anwalt eingeleitet wird, könnte sogar eine höhere Rückerstattungssumme erzielt werden. Džidić und Leinsmer hatten genau einen solchen Fall. Ein Klient, welcher anonym bleiben möchte (Name der Redaktion bekannt), bekam auf diese Weise über 40.000 Euro rückerstattet. „Hierbei handelte es sich um eine klassische 80 m2 Altbauwohnung im 16. Bezirk. Die Wohnung verfügte über keinen eigenen Küchenraum, hingegen befand sich die Küche im Vorzimmer.

Des Weiteren verfügte das Objekt über keinen Aufzug. Die Miete betrug im Monat 570 Euro und der Mietvertrag wurde alle drei Jahre verlängert. Der Mieter wohnte bereits über zehn Jahre in dieser Wohnung, als die Behörde feststellte, dass die Höhe der monatlichen Miete lediglich 250 Euro betragen dürfe. Der Mietzins der Wohnung war somit mehr als doppelt so teuer als gesetzlich vorgeschrieben. In Summe wurden unserem Klienten mehr als 40.000 Euro zugesprochen”, berichten uns die Anwälte über diesen Fall.