Traumimmobilie an der Adria – doch der Markt sendet gerade ungewohnte Signale. Was das für Käufer bedeutet, überrascht.
Zagreb – Ein Zweitwohnsitz an der Adria gilt für viele als Inbegriff des Traumlebens. Doch zwischen Wunsch und Wirklichkeit klafft oft eine erhebliche Lücke – nicht zuletzt wegen der finanziellen Hürden. Wer vor einigen Jahren an der kroatischen Küste zugegriffen hat, konnte noch von vergleichsweise günstigen Preisen profitieren. Heute sieht die Lage anders aus: Zahlreiche Ferienhäuser stehen leer und finden keine Käufer.
Starre Preise, sinkende Nachfrage
Das öffentliche Bild vom unaufhaltsamen Preisauftrieb an der Adria hält sich hartnäckig – die Marktentwicklung erzählt jedoch eine andere Geschichte. Immer mehr Ferienimmobilien entlang der kroatischen Küste verbleiben zwei, drei oder sogar noch mehr Jahre im Angebot, ohne dass die Preise nennenswert nach unten korrigiert werden. Fachleute bezeichnen dieses Phänomen als „Preisstarrheit“: Verkäufer halten an überhöhten Preisvorstellungen fest, obwohl die Nachfrage spürbar zurückgegangen ist. Wie Investropa berichtet, sind die Transaktionsvolumina im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 15 Prozent gesunken.
In den letzten fünf Jahren haben sich die Immobilienpreise an der kroatischen Küste mit einem Anstieg von 91 Prozent beinahe verdoppelt. Diese drastische Preisentwicklung erklärt, warum viele Eigentümer nur zögerlich zu Preiskorrekturen bereit sind – sie orientieren sich an den Höchstständen der Boomjahre, während die aktuelle Nachfrage deutlich nachgelassen hat.
„Es handelt sich nicht um ein isoliertes Phänomen einer einzelnen Mikrolage, sondern um ein Muster, das entlang der gesamten Küste sichtbar ist – von Istrien und dem Kvarner über Mitteldalmatien bis in den Süden“, erklärt Ivan Kovacic, Präsident des Bezirksverbands der Immobilienmakler bei der Kroatischen Handelskammer für die Gespanschaft Primorje-Gorski kotar und Geschäftsführer von Remington Nekretnine, dem kroatischen Repräsentanten von Christie’s Real Estate, laut Jutarnji.hr. Hinzu kommt, dass die Quadratmeterpreise für Küstenimmobilien im Durchschnitt zwischen 2.500 und 7.000 Euro liegen – ein Preisniveau, das viele Kaufinteressenten von vornherein abschreckt.
Neue Steuer, neuer Druck
Zusätzlichen Druck auf den Markt übt eine seit Jänner 2025 geltende Immobiliensteuer aus, die für die meisten Zweitwohnsitze und leerstehende Einheiten anfällt: Die Gemeinden legen dabei einen Betrag zwischen 0,60 und 8,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr fest. Primärwohnsitze sowie Objekte, die langfristig vermietet werden, sind von dieser Regelung ausgenommen. Parallel dazu werden auch an Stränden die Vorschriften verschärft, was als „zivilisatorischer Rückschritt“ bezeichnet wird.
Unter Druck geraten vor allem jene Villen, die sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung gedacht waren. Der boomende Kurzzeitmietmarkt, der die Preise in den vergangenen Jahren maßgeblich angetrieben hatte, verliert zunehmend an Schwung. Für das Jahr 2026 rechnen Experten im Küstensegment nur noch mit einem moderaten Preiszuwachs von drei bis vier Prozent.
Kroatien bleibt als Urlaubsziel dennoch gefragt – trotz gestiegener Restaurantpreise, natürlicher Risiken und eines im Vergleich zu früheren Jahren deutlich höheren Touristenaufkommens. Für potenzielle Käufer könnte die gegenwärtige Marktsituation allerdings eine günstige Gelegenheit darstellen: Wer bereit ist, geduldig zu verhandeln, trifft zunehmend auf Verkäufer, die nach langer Wartezeit zu Zugeständnissen bereit sind.
