Der Verfassungsgerichtshof hat am 11. Juli 2025 ein wegweisendes Urteil gefällt: Mietzinserhöhungen in den ersten zwei Monaten eines Mietverhältnisses sind nur bei individueller Vereinbarung verfassungskonform. Die im Konsumentenschutzgesetz verankerte Regelung, dass solche Erhöhungen mit dem Konsumenten „im Einzelnen ausgehandelt“ werden müssen, wurde damit bestätigt. Dies könnte für viele Mieter die Möglichkeit eröffnen, bereits gezahlte Beträge zurückzufordern.
Die Konsequenzen sind weitreichend. Steht die entsprechende Klausel lediglich im Vertragsformular oder in den AGB, kann sie ihre Wirksamkeit verlieren – was im Einzelfall zu prüfen ist. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes ist eine nicht individuell vereinbarte Wertsicherungsklausel nicht nur für die Anfangsphase, sondern vollständig unwirksam.
⇢ Illegale Mieterhöhungen? Tausende könnten Geld zurückbekommen
Das Höchstgericht begründete seine Entscheidung mit dem Verbraucherschutz und bewertete den Eingriff ins Eigentumsrecht der Vermieter als verhältnismäßig. Da Unternehmer die Preisentwicklung zu Beginn eines Vertragsverhältnisses einschätzen können, überwiege das Interesse der Mieter, in diesem Zeitraum vor Preiserhöhungen geschützt zu sein. Für Vermieter bedeutet dies: Automatische Inflationsanpassungen sind nur bei eindeutiger individueller Absprache zulässig – ein Kriterium, das viele bestehende Verträge nicht erfüllen dürften.
Die Immobilienbranche reagiert alarmiert auf mögliche Rückzahlungsforderungen. Bis zu 800.000 Mietverträge könnten betroffen sein, vorwiegend im Bereich privater Mieter und gewerblicher Vermieter. Eine pauschale Rückerstattung ist nicht vorgesehen; jede Vereinbarung muss einzeln geprüft werden. Die Mietervereinigung rechnet bereits mit steigenden Anfragen.
