Belgrads Immobilienmarkt treibt Kaufwillige immer weiter an den Stadtrand – doch wer flexibel bleibt, findet noch Lücken im System.
Der Belgrader Immobilienmarkt kennt seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Eine Wohnung in einem alten Gebäude in Belgrad, die 2019 für 100.000 Euro gekauft wurde, könnte heute für bis zu 187.000 Euro verkauft werden. Für Käufer mit schmalem Budget wird die Suche nach leistbarem Wohnraum in der serbischen Hauptstadt zunehmend zur Geduldsprobe – wer nicht tief in die Tasche greifen will oder kann, muss immer weiter an den Stadtrand ausweichen.
In den zentralen Bezirken ist die Schmerzgrenze längst überschritten. Aleksandra Mihajlovic von der Immobilienplattform „4zida“ beziffert den durchschnittlichen Angebotspreis je nach Lage zwischen 2.400 und 4.800 Euro pro Quadratmeter. Den Spitzenwert hält demnach Savski Venac mit rund 4.800 Euro, gefolgt von der Altstadt mit etwa 4.500 und Vracar mit rund 4.200 Euro.
In Novi Beograd liegt der Schnitt bei etwa 3.600 Euro. Etwas moderater, aber noch immer alles andere als günstig, sind die Preise in den erweiterten Stadtbezirken: Vozdovac kommt auf rund 3.100 Euro, Zvezdara auf etwa 2.900, Cukarica auf rund 2.800, Palilula auf etwa 2.600 und Rakovica auf rund 2.400 Euro pro Quadratmeter, wie Mihajlovic gegenüber dem Portal N1 erläuterte.
Günstige Randlagen
Wer bereit ist, den Weg in die Vorortgemeinden auf sich zu nehmen, findet deutlich entspanntere Verhältnisse. In Surcin liegt der Angebotspreis im Schnitt bei rund 2.060 Euro pro Quadratmeter, in Sopot bei etwa 1.900, in Grocka bei rund 1.700 und in Obrenovac bei etwa 1.600 Euro. Noch günstiger wird es in Mladenovac mit rund 1.440 Euro, während in Barajevo vereinzelt Objekte bereits ab etwa 1.200 Euro pro Quadratmeter zu finden sind.
Doch auch innerhalb derselben Lage können die Preise erheblich schwanken – und das aus gutem Grund. „Der Quadratmeterpreis wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst: Lage, Stockwerk, Zustand der Wohnung, Größe, Ausstattung, Heizungsart. Die Lage allein kann den Preis um bis zu 25 Prozent verschieben„, erklärt Mihajlovic. Besonders günstige Angebote seien in der Regel mit Souterrain-, Erdgeschoss- oder sanierungsbedürftigen Wohnungen verknüpft.
So finden sich selbst in zentraleren Bezirken vereinzelt Angebote um 2.700 Euro pro Quadratmeter, während in Siedlungen wie Mirijevo, Borca oder Ledine Wohnungen zwischen 1.600 und 1.800 Euro gehandelt werden – in Vozdovac teils um 1.560 und in Padinska Skela sogar um die 1.000 Euro pro Quadratmeter.
Ein Blick in die aktuellen Inserate zeigt, wo die absoluten Untergrenzen des Marktes liegen. In Jabucki Rit bei Padinska Skela wird eine 51-Quadratmeter-Wohnung um 45.000 Euro angeboten, was einem Quadratmeterpreis von rund 882 Euro entspricht. In Vranic ist eine 54-Quadratmeter-Wohnung für 49.000 Euro inseriert, in Padinska Skela kostet eine 25-Quadratmeter-Einheit rund 1.400 Euro pro Quadratmeter, ähnlich wie in der Kolonija in Zemun.
In Zemun Polje bewegen sich Garçonnieren im Erdgeschoss zwischen 1.500 und 1.700 Euro je Quadratmeter. In Mladenovac sind Garçonnieren zwischen 1.500 und 1.900 Euro pro Quadratmeter zu haben, eine 53-Quadratmeter-Wohnung wird dort für 64.900 Euro angeboten. Im Dorf Veliki Crljeni bei Lazarevac wechselt ein Haus mit 65 Quadratmetern um 1.000 Euro pro Quadratmeter den Besitzer.
In Borca ist eine 18-Quadratmeter-Garçonniere für 30.500 Euro – also rund 1.694 Euro pro Quadratmeter – im Angebot.
Stockwerk & Ausstattung
Auch das Stockwerk hat laut Mihajlovic erheblichen Einfluss auf den Preis. „Der Unterschied zwischen dem ersten und dem obersten Stockwerk im selben Gebäude kann mitunter mehr als 1.000 Euro pro Quadratmeter betragen. Souterrainwohnungen sind im Schnitt zehn bis 15 Prozent günstiger als Einheiten zwischen dem ersten und vierten Stockwerk.“ Neubauten und frisch sanierte Wohnungen erzielen erwartungsgemäß höhere Preise als ältere Bestände in vergleichbarer Lage.
Die Qualität von Heizung, Fenstern und Sanitäranlagen kann den Preis um rund fünf Prozent beeinflussen. Eine besondere Rolle spielt auch die Wohnungsgröße: Sowohl sehr kleine Einheiten bis 35 Quadratmeter als auch sehr große ab 135 Quadratmeter gelten als vergleichsweise teuer – bei kleinen Wohnungen deshalb, weil der Kreis potenzieller Käufer, die die nötige Summe aufbringen können, deutlich größer ist.
Konkrete Beispiele aus dem aktuellen Angebot verdeutlichen die Bandbreite: In Barajevo ist eine Vierzimmerwohnung mit 112 Quadratmetern um 95.000 Euro inseriert, was 850 Euro pro Quadratmeter entspricht. In Mladenovac kommt eine Fünfzimmerwohnung mit 143 Quadratmetern auf 102.000 Euro (713 Euro/m²), in Resnik eine Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung mit 137 Quadratmetern auf 103.000 Euro (750 Euro/m²).
In Sremcica ist eine Fünfzimmerwohnung mit 133 Quadratmetern für 78.000 Euro zu haben, was einem Quadratmeterpreis von 600 Euro – einem der niedrigsten Werte im gesamten Großraum Belgrad – entspricht. Auf der anderen Seite liegen Ada Huja mit 1.120 Euro pro Quadratmeter für eine 100-Quadratmeter-Wohnung (112.000 Euro), Krnjaca mit 1.230 Euro (123.000 Euro für 101 m²) sowie Barajevo mit 1.168 Euro (125.000 Euro für 107 m²) und Mladenovac mit 939 Euro (125.000 Euro für 133 m²).
Nicht zuletzt wirken sich auch Lift, Terrasse, Stellplatz oder Garage sowie der Ausstattungsgrad auf den Endpreis aus.
„Luxuriös ausgestattete Wohnungen können in derselben Lage deutlich über dem Marktdurchschnitt liegen“, betont Mihajlovic.
