Dürfen Eltern, Geschwister oder andere Angehörige in einer Mietwohnung mitwohnen, auch wenn der Mietvertrag das untersagt? Der Oberste Gerichtshof hat eine weitreichende Entscheidung getroffen, die für zahlreiche Mieter in Österreich von Bedeutung sein könnte. Dabei wurden gleich mehrere Vertragsklauseln für unzulässig erklärt.
Wer in Österreich eine Wohnung mietet, findet im Mietvertrag häufig genaue Vorgaben zur Nutzung. Manche Vermieter legen sogar fest, welche Familienmitglieder dort wohnen dürfen. Doch genau solche Einschränkungen können gegen geltendes Recht verstoßen. Das zeigt eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) vom 29. September 2026, die am 13. November veröffentlicht wurde. Im Mittelpunkt stand ein Rechtsstreit zwischen der Arbeiterkammer und einer Vermieterin, die zahlreiche vorformulierte Vertragsbedingungen verwendete.
Nur Partner und Kinder erlaubt: OGH greift ein
Eine der beanstandeten Klauseln sah vor, dass die Mietwohnung ausschließlich vom Mieter selbst, dessen Partner und den im gemeinsamen Haushalt lebenden Kindern genutzt werden durfte. Andere Familienmitglieder waren darin nicht vorgesehen.
Der OGH bestätigte die Unzulässigkeit dieser Einschränkung. Eltern, Geschwister und Enkelkinder dürfen nicht ohne sachlichen Grund generell von der Mitbenutzung ausgeschlossen werden. Das Gericht verwies darauf, dass Mieter nach den allgemeinen gesetzlichen Regeln auch anderen nahen Angehörigen die Mitbenutzung ihrer Wohnung gestatten dürfen. Die Einschränkung auf Partner und Kinder stelle daher eine gröbliche Benachteiligung dar.
Was das für Familien in Österreich bedeutet
Die Entscheidung betrifft eine Lebensrealität, die viele Menschen kennen. Eine Mutter zieht vorübergehend zu ihrer erwachsenen Tochter. Ein Bruder benötigt nach einer Trennung eine Unterkunft. Oder die Großeltern leben gemeinsam mit ihren Kindern und Enkelkindern unter einem Dach. Solche Familienkonstellationen dürfen nicht allein deshalb ausgeschlossen werden, weil ein vorformulierter Mietvertrag ausschließlich Partner und Kinder als Mitbewohner nennt.
Besonders interessant: Der OGH verlangt nicht, dass jeder mitwohnende Angehörige ein dringendes Wohnbedürfnis nachweisen muss.
Auch eine entsprechende zusätzliche Einschränkung in der überprüften Vertragsklausel wurde beanstandet. Allerdings bedeutet das Urteil keinen Freibrief für jede beliebige Nutzung. Ob eine Mitbenutzung zulässig ist, hängt weiterhin von den konkreten Umständen ab.
Mitwohnen ist nicht dasselbe wie Untervermieten
Eine wichtige Unterscheidung wird häufig übersehen. Wenn ein Mieter seinem Bruder erlaubt, gemeinsam mit ihm in der Wohnung zu leben, handelt es sich grundsätzlich um eine andere rechtliche Situation, als wenn er ihm die gesamte Wohnung gegen Bezahlung überlässt.
Das bloße Mitwohnen naher Angehöriger ist nicht automatisch eine Untervermietung.
Anders kann die Situation aussehen, wenn die Wohnung vollständig weitergegeben wird oder eine eigenständige Untervermietung vorliegt. Auch eine erhebliche Überbelegung oder andere vertragswidrige Nutzungen können rechtliche Probleme verursachen. Das Urteil bestätigt deshalb bestehende Rechte von Mietern, schafft aber kein uneingeschränktes Recht, beliebig viele Personen aufzunehmen.
Noch mehr Mietvertragsklauseln gekippt
Der Fall reicht weit über die Frage hinaus, welche Angehörigen zusammenwohnen dürfen. Die Arbeiterkammer hatte insgesamt 58 Klauseln in standardisierten Mietverträgen beanstandet. Der Rechtsstreit betraf Verträge im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Neben der Einschränkung für Familienangehörige ging es unter anderem um Betriebskosten, Mietzinsanpassungen, Kautionen und Erhaltungspflichten. Auch eine Vertragsbestimmung, die Mieter unabhängig von einem Verschulden für Schäden durch Mitbewohner verantwortlich machen sollte, wurde für unzulässig erklärt. Der OGH bestätigte weitgehend die Entscheidungen der Vorinstanzen und untersagte zusätzlich zwei weitere Klauseln.
Warum dieses Urteil viele Mieter betrifft
Die Entscheidung verdeutlicht ein grundsätzliches Problem am österreichischen Wohnungsmarkt: Nicht alles, was in einem unterschriebenen Mietvertrag steht, ist automatisch rechtlich wirksam. Vorformulierte Vertragsbedingungen müssen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Benachteiligen sie Mieter ohne sachliche Rechtfertigung oder verschleiern deren Rechte, können sie unwirksam sein.
Das bedeutet allerdings nicht, dass durch dieses Urteil automatisch jeder bestehende Mietvertrag geändert oder sämtliche seiner Bestimmungen aufgehoben werden. Für Familien, die mit mehreren Generationen unter einem Dach leben, ist die Entscheidung dennoch bedeutsam.
Denn der OGH macht deutlich: Ein Vermieter darf durch vorformulierte Vertragsklauseln nicht ohne sachlichen Grund bestimmen, dass nur Partner und Kinder mitwohnen dürfen, während Eltern, Geschwister oder Enkelkinder ausgeschlossen bleiben.
