Wer seinen Wohnkredit früher zurückzahlt, spart normalerweise Zinsen. Doch ab 2027 kann genau das in Österreich deutlich teurer werden. Eine bereits beschlossene Gesetzesänderung ermöglicht Banken, unter bestimmten Voraussetzungen Tausende Euro mehr zu verlangen.
Ein Haus verkauft, eine Wohnung nach der Scheidung aufgegeben oder durch eine Erbschaft endlich genug Geld, um den Kredit loszuwerden: Für viele Menschen ist eine vorzeitige Rückzahlung eine finanzielle Erleichterung. Ab 1. Jänner 2027 ändert sich allerdings eine wichtige Regel für neue Immobilienkredite. Die gesetzliche Obergrenze für die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung steigt von bisher einem auf drei Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags.
Die Änderung wurde bereits im Juli 2026 mit dem Budgetbegleitgesetz beschlossen und kundgemacht. Besonders relevant ist sie für Kreditnehmer, die sich für einen Fixzinskredit entscheiden, später aber früher aus ihrem Vertrag aussteigen möchten.
Aus 2.000 Euro könnten plötzlich 6.000 Euro werden
Wie groß der Unterschied ausfallen kann, zeigt eine einfache Rechnung.
Angenommen, eine Familie hat noch 200.000 Euro Kreditrestschuld und möchte diesen Betrag vorzeitig vollständig zurückzahlen. Bisher liegt die gesetzliche Obergrenze für die Entschädigung in den typischen Fällen bei einem Prozent, also 2.000 Euro.
Für einen betroffenen Neuvertrag ab 2027 kann die Obergrenze hingegen drei Prozent betragen. Bei derselben Restschuld wären das bis zu 6.000 Euro.
Der rechnerische Unterschied beträgt somit 4.000 Euro.
Auch bei anderen Kreditsummen fällt die Veränderung deutlich aus: Bei 100.000 Euro vorzeitiger Rückzahlung steigt die Obergrenze von 1.000 auf 3.000 Euro. Bei 300.000 Euro wären künftig maximal 9.000 statt 3.000 Euro möglich.
Wichtig: Diese Beträge sind gesetzliche Höchstgrenzen, keine automatisch anfallenden Gebühren. Ob und wie viel die Bank tatsächlich verlangen darf, hängt unter anderem von ihrem wirtschaftlichen Nachteil, der Verzinsung und den Vertragsbedingungen ab.
Die Entschädigung darf außerdem nicht höher sein als die Zinsen, die für den betreffenden Kreditbetrag bis zum vereinbarten Vertragsende noch angefallen wären.
Warum ausgerechnet die Banken profitieren sollen
Die Bundesregierung begründet die Änderung mit einem Problem langfristiger Fixzinskredite.
Wenn eine Bank einem Kunden beispielsweise für 15 Jahre einen festen Zinssatz garantiert, trägt sie ein gewisses wirtschaftliches Risiko. Zahlt der Kunde den Kredit deutlich früher zurück, kann der Bank unter bestimmten Marktbedingungen ein finanzieller Nachteil entstehen.
Bisher begrenzt das Gesetz eine entsprechende Entschädigung in den meisten Fällen auf ein Prozent.
Mit der neuen Drei-Prozent-Grenze sollen Banken größere tatsächlich entstandene Nachteile geltend machen können.
Nach der offiziellen Begründung der Regierung könnte das auch Vorteile für Kreditnehmer bringen: Banken sollen dadurch niedrigere Fixzinssätze und längere Zinsbindungen anbieten können.
Ob Fixzinskredite dadurch tatsächlich günstiger werden, ist allerdings noch nicht nachgewiesen. Die Regierung kündigte an, die Auswirkungen zu beobachten. Sollten die erwarteten Vorteile ausbleiben, könnte eine Rückkehr zur bisherigen niedrigeren Grenze geprüft werden.
Besonders beim Wohnungsverkauf kann es teuer werden
Ein typischer Fall: Ein Paar kauft 2027 eine Eigentumswohnung und finanziert sie über einen langfristigen Fixzinskredit. Einige Jahre später kommt es zur Trennung. Die Wohnung wird verkauft und der noch offene Kredit muss vorzeitig zurückgezahlt werden.
Genau in einer solchen Situation kann die Vorfälligkeitsentschädigung zum Problem werden.
Denn der Verkaufserlös steht nicht automatisch vollständig zur Verfügung. Zunächst muss die offene Kreditschuld beglichen werden. Dazu können mögliche Bankentschädigungen und weitere Verkaufskosten kommen.
Ähnlich kann es bei einem beruflichen Umzug, einer Erbschaft oder einer geplanten Umschuldung sein.
Wer wegen gesunkener Zinsen zu einer günstigeren Bank wechseln möchte, sollte deshalb genau rechnen. Eine niedrigere monatliche Kreditrate bringt wenig, wenn die Kosten der vorzeitigen Ablöse die mögliche Ersparnis aufzehren.
Gilt das auch für bestehende Wohnkredite?
Hier gibt es eine wichtige Entwarnung.
Die neue Drei-Prozent-Grenze gilt grundsätzlich nur für Kreditverträge, die nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden, beziehungsweise für danach gewährte Kreditierungen.
Wer bereits einen bestehenden Immobilienkredit hat, ist von dieser Erhöhung nicht automatisch betroffen. Welche bisherigen Entschädigungsregeln gelten, hängt unter anderem vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab.
Entscheidend kann damit auch sein, wann ein Kreditvertrag tatsächlich unterschrieben wird.
Ein Finanzierungsangebot im Dezember 2026 garantiert noch nicht, dass bei einem Vertragsabschluss im Jänner 2027 die alte Obergrenze gilt. Umgekehrt kann ein bereits 2026 wirksam abgeschlossener Vertrag grundsätzlich noch unter die bisherige Regelung fallen, auch wenn die Auszahlung später erfolgt.
Bei späteren wesentlichen Vertragsänderungen oder neuen Kredittranchen muss die Rechtslage gesondert beurteilt werden.
Trotzdem wäre es falsch, allein wegen dieser Änderung überstürzt einen Kredit abzuschließen. Zinssatz, Bearbeitungsgebühren und die gesamte Laufzeit können finanziell wesentlich stärker ins Gewicht fallen.
Bis zu 10.000 Euro zurückzahlen, ohne zusätzliche Entschädigung?
Es gibt auch gute Nachrichten für Kreditnehmer, die ihren Kredit schrittweise reduzieren möchten.
Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz sieht vor, dass bei einer vorzeitigen Rückzahlung von höchstens 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten grundsätzlich keine Vorfälligkeitsentschädigung nach der allgemeinen Regel verlangt werden darf.
Ein Beispiel: Eine Familie erhält eine Erbschaft von 8.000 Euro und möchte diesen Betrag zusätzlich zur laufenden Kreditrate zurückzahlen.
Unter Einhaltung der sonstigen Voraussetzungen kann eine solche Sondertilgung entschädigungsfrei erfolgen.
Vorsicht ist allerdings geboten, wenn innerhalb desselben Zwölfmonatszeitraums mehrere zusätzliche Rückzahlungen erfolgen und die Grenze überschritten wird. Kreditnehmer sollten außerdem prüfen, ob ihr Vertrag großzügigere Sondertilgungsrechte vorsieht.
Und es gibt noch einen Haken: Auch bei einer eigentlich entschädigungsfreien Sondertilgung können vertragliche Kündigungsfristen relevant werden.
Die versteckte Falle mit der Kündigungsfrist
Viele Kreditnehmer glauben, dass sie einen variabel verzinsten Wohnkredit jederzeit ohne zusätzliche Kosten zurückzahlen können.
Grundsätzlich ist eine Vorfälligkeitsentschädigung während einer variablen Zinsphase tatsächlich ausgeschlossen. Bei hypothekarisch besicherten Krediten gibt es jedoch eine wichtige Ausnahme.
Die Bank darf vertraglich eine Kündigungsfrist von höchstens sechs Monaten oder bis zum Ende einer vereinbarten Fixzinsperiode vorsehen.
Wer eine zulässigerweise vereinbarte Frist nicht einhält, muss unter Umständen trotzdem eine Entschädigung bezahlen. Diese bezieht sich auf den nicht eingehaltenen Teil der Kündigungsfrist und unterliegt ebenfalls gesetzlichen Grenzen.
Das gilt unter bestimmten Voraussetzungen sogar dann, wenn die allgemeine Ausnahme für variable Verzinsung oder kleinere Sondertilgungen greifen würde.
Deshalb sollten Kreditnehmer vor einer größeren Rückzahlung nicht nur den Zinssatz kontrollieren, sondern ausdrücklich nach der Kündigungsfrist für vorzeitige Rückzahlungen fragen.
Wann die Bank gar keine Entschädigung verlangen darf
Neben der Grenze von 10.000 Euro gibt es weitere gesetzliche Ausnahmen.
So fällt nach der allgemeinen Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn die Rückzahlung in einer variablen Zinsphase erfolgt oder mit einer Leistung aus einer Versicherung bezahlt wird, die vertraglich zur Absicherung der Kreditrückzahlung bestimmt ist.
Allerdings bleiben die besonderen Bestimmungen über eine nicht eingehaltene Kündigungsfrist bei hypothekarisch gesicherten Krediten zu beachten.
Eine weitere Besonderheit betrifft das Ende der Kreditlaufzeit: Liegt zwischen vorzeitiger Rückzahlung und vereinbartem Vertragsende höchstens ein Jahr, beträgt die prozentuale Obergrenze weiterhin 0,5 Prozent.
Bei 100.000 Euro wären damit höchstens 500 Euro zulässig, sofern überhaupt ein ersatzfähiger Nachteil vorliegt.
Die Ein-Jahres-Grenze bezieht sich auf das vereinbarte Ende des Kreditvertrags und nicht automatisch auf das Ende einer Fixzinsphase.
Warum die Änderung so viele Haushalte interessieren dürfte
Ein Blick auf die österreichischen Kreditstatistiken zeigt, wie wichtig das Thema geworden ist.
Laut Oesterreichischer Nationalbank entfielen im September 2026 von rund 1,39 Milliarden Euro neu vergebenen privaten Wohnbaukrediten etwa 1,17 Milliarden Euro auf Finanzierungen mit längerer Zinsbindung.
Das entspricht knapp 85 Prozent des Kreditvolumens. Es handelt sich dabei um einen Volumenanteil, nicht um den Anteil der Kreditnehmer.
Für 2025 lag der entsprechende Anteil sogar bei rund 86 Prozent.
Fixzinsfinanzierungen haben damit einen hohen Stellenwert. Viele Kreditnehmer entscheiden sich bewusst für planbare monatliche Raten und einen Schutz vor steigenden Zinsen.
Lesen Sie mehr über verschiedene Finanzierungsarten.
Die Kehrseite kann künftig jedoch sein, dass ein vorzeitiger Ausstieg aus einem solchen Kredit unter bestimmten Voraussetzungen stärker ins Geld geht.
Nach der jüngsten OeNB-Bankenumfrage vom Oktober blieb die Nachfrage nach Wohnbaukrediten im dritten Quartal weitgehend stabil. Für das vierte Quartal rechnen die Banken wieder mit einem leichten Anstieg.
Bei der Bank unbedingt diese Fragen stellen
Wer 2027 eine Wohnung oder ein Haus finanzieren möchte, sollte nicht ausschließlich die monatliche Rate vergleichen.
Besonders wichtig ist, wie flexibel der Vertrag bei einer vorzeitigen Rückzahlung bleibt.
Kreditnehmer sollten vor der Unterschrift klären, wie lange die Fixzinsbindung gilt, welche Sondertilgungen kostenlos möglich sind und ob Kündigungsfristen vorgesehen sind.
Hier finden Sie eine Checkliste, worauf Sie bei der Kreditaufnahme achten sollten.
Ebenso wichtig ist die Frage, ob die Bank vertraglich auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet oder eine niedrigere Grenze vereinbart. Die neue gesetzliche Obergrenze zwingt kein Kreditinstitut dazu, tatsächlich drei Prozent zu verlangen.
Wer bereits einen Kredit hat und ihn vorzeitig zurückzahlen möchte, besitzt außerdem ein gesetzliches Informationsrecht.
Die Bank muss auf Anfrage die finanziellen Auswirkungen der geplanten Rückzahlung beziffern und ihre Berechnungsannahmen nachvollziehbar erklären. Die Auskunft muss auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger erfolgen.
Kreditnehmer sollten eine solche Berechnung unbedingt schriftlich anfordern, bevor sie eine große Sondertilgung vornehmen oder eine Umschuldung unterschreiben.
Selbst bei vorzeitiger Rückzahlung kann Geld zurückkommen
Eine weitere wichtige Regel wird häufig übersehen: Wer seinen Kredit früher zurückzahlt, muss nicht sämtliche ursprünglich vereinbarten Zinsen weiterbezahlen.
Die Zinslast reduziert sich entsprechend dem niedrigeren offenen Kreditbetrag beziehungsweise der verkürzten Laufzeit. Auch Kreditkosten sind nach den gesetzlichen Vorgaben verhältnismäßig zu reduzieren.
Bei Immobilienkrediten ist allerdings noch nicht in allen Konstellationen abschließend geklärt, inwieweit einmalige Entgelte wie bestimmte Bearbeitungsgebühren anteilig zurückerstattet werden müssen. Die Arbeiterkammer vertritt hierzu eine verbraucherfreundliche Rechtsauffassung.
Informieren Sie sich über Ihre Rechte als Kreditnehmer.
Wer mit einer vorgeschriebenen Ablöseentschädigung nicht einverstanden ist, sollte zuerst die schriftliche Berechnung und die vertragliche Grundlage verlangen. Bei Unklarheiten können Arbeiterkammer oder eine zuständige Schlichtungsstelle weiterhelfen.
Die Änderung ab 2027 bedeutet jedenfalls nicht, dass vorzeitige Kreditrückzahlungen künftig generell drei Prozent kosten.
Sie bedeutet aber, dass Banken bei neuen Immobilienkrediten unter bestimmten Bedingungen wesentlich höhere Beträge verlangen dürfen als bisher. Und genau deshalb könnte die Flexibilität eines Kreditvertrags künftig genauso wichtig werden wie sein Zinssatz.
