Die Atempause am Wiener Wohnungsmarkt ist vorbei. Ab 2026 droht eine massive Unterversorgung, während die Preise bereits wieder anziehen.
Der aktuelle Jahresbericht 2025 von Immo Analytics zum Wiener Wohnungsmarkt bestätigt die bereits befürchtete Entwicklung: Die Wohnungsknappheit wird sich in den kommenden Jahren weiter verschärfen. Ab 2026 wird die Produktion neuer Wohnflächen – sowohl im Miet- als auch im Eigentumssektor – den tatsächlichen Bedarf deutlich unterschreiten. Diese Unterversorgung führt in Kombination mit den wieder anziehenden Transaktionszahlen zu einem erheblichen Aufwärtsdruck bei den Preisen.
„Bislang konnte dieser Preisanstieg im Neubausegment noch gedämpft werden, weil zahlreiche nahezu neuwertige Wohnungen aus der Zeit des Baubooms bis 2021 wieder auf den Markt kamen. Dabei handelte es sich vor allem um Verkäufe von Investoren, die in den vergangenen Jahren günstig eingestiegen sind und nun Gewinne realisieren, sowie um Erbschaften, die rasch liquidiert wurden. Dieses zusätzliche Angebot wirkt jedoch nur temporär – und läuft spürbar aus„, erklärt Gregor Pfeiffer in seiner Analyse.
Preisliche Entwicklung
Nach dem Erreichen ihres Höchststandes im Jahr 2022 verzeichneten die Bruttoverkaufspreise 2023/2024 in den meisten Marktsegmenten einen leichten nominellen Rückgang, bevor sie 2025 erneut anstiegen. Diese Entwicklung lässt sich teilweise auf Veränderungen im Angebot zurückführen: Während 2024 noch viele Erstbezugswohnungen mit Baujahr 2022/2023 verkauft wurden, kamen 2025 vermehrt komplett neue Wohnungen auf den Markt.
Unabhängig davon zeichnet sich bereits deutlich ab, dass künftig mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen ist. Der Verhandlungsspielraum ging 2025 in fast allen Segmenten zurück. Lediglich bei unsanierten Altbauwohnungen konnten Käufer mehr Zugeständnisse erzielen – eine Entwicklung, die zum Teil auf politische Entscheidungen des Vorjahres zurückzuführen ist.
Diese Tendenzen signalisieren das Ende der günstigen Kaufgelegenheiten am Wiener Wohnungsmarkt. Die Anzahl der Transaktionen stieg 2025 im Vergleich zu den beiden Vorjahren deutlich an, bleibt jedoch etwa ein Drittel unter dem Rekordniveau von 2021.
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„Eine verlässliche Einschätzung ist aufgrund der erheblichen Verzögerungen im Grundbuch zwar noch nicht möglich, doch eines steht bereits fest: Mit geschätzt rund 12.600 Transaktionen bleibt der Markt weiterhin deutlich unter seinem Potenzial. Die aktuelle Belebung ist aus Sicht von Entwicklern und Verkäufern bestenfalls eine zaghafte Erholung“, erläutert Immo Analytics Geschäftsführer Gregor Pfeiffer.
Höhere Preissegmente
Besonders angespannt zeigt sich die Lage im neuwertigen Mietsegment, wo die steigende Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebotszuwachs zu deutlichen Mietpreissteigerungen führen wird. Gregor Pfeiffer verdeutlicht: „Hier stellt sich nicht die Frage, ob das Glas halb voll oder halb leer ist – sondern, wann überhaupt wieder ausreichend Wasser nachkommt.“
Teurere Abschlüsse gewinnen wieder an Bedeutung. Käufe ab 400.000 Euro aufwärts erobern zunehmend Marktanteile.
Vor allem das Preissegment zwischen 400.000 und 700.000 Euro gewinnt erheblich an Bedeutung, während der Anteil der Käufe zwischen 200.000 und 400.000 Euro abnimmt. Auch im Luxussegment über 800.000 Euro ist der prozentuelle Anteil der Abschlüsse wieder gestiegen.
