31.000 Wiener Gebäude, eine Frist – und laut einem Experten kaum genug Kapazitäten, um sie einzuhalten.
Bis Ende 2027 müssen Eigentümer aller Wiener Gebäude, die vor 1919 errichtet wurden, ein sogenanntes Bauwerksbuch vorlegen. Dieses Dokument hält den baulichen Zustand eines Hauses fest und zeigt auf, wo Sanierungsbedarf besteht. Ein Sachverständiger schlägt bereits Alarm: Kapazitätsengpässe könnten dazu führen, dass tausende Eigentümer die Frist nicht einhalten können – und das, obwohl die nächste Gebäude-Tranche bereits in Kürze zur Prüfung ansteht.
Ähnlich wie beim Fahrzeug-Pickerl müssen künftig auch Immobilienbesitzer eine Art Zustandsnachweis für ihre Gebäude erbringen. Das Bauwerksbuch dokumentiert strukturiert, in welchem Zustand sich ein Haus befindet. Erfasst werden dabei jene Bauteile, deren Verfall eine Gefährdung für die Gesundheit der Bewohner nach sich ziehen könnte.
Ziel der Maßnahme ist es, Instandhaltungsbedarf rechtzeitig zu erkennen und den langfristigen sicheren Betrieb der Gebäude zu gewährleisten. Bereits seit der Novelle der Wiener Bauordnung im Jahr 2014 gilt die Registrierungspflicht für Neubauten; 2023 wurde der Anwendungsbereich erheblich ausgeweitet.
Drohende Fristversäumnisse
Die Stadt Wien empfiehlt betroffenen Eigentümern, frühzeitig mit den Vorbereitungen zu beginnen und die erforderlichen Unterlagen rechtzeitig zusammenzustellen. Für Gebäude aus der Zeit vor 1919 läuft die Frist am 31. Dezember 2027 ab, für jene aus den Jahren 1919 bis 1945 gilt der 31. Dezember 2030 als Stichtag.
Der Wiener Sachverständige Johann Kaiser äußerte sich dazu am Dienstag gegenüber Radio Wien und warnte, dass die Einhaltung der Frist für viele Eigentümer bereits jetzt kaum realistisch erscheine. Die Nachfrage nach Bauwerksbüchern steige derzeit stark an. Bis ein Gebäude besichtigt, die Baupläne eingesehen und das Gutachten fertiggestellt sei, vergehe erhebliche Zeit, so Kaiser.
Er geht davon aus, dass rund 10.000 Häuser bis zum Fristende ohne abgeschlossenes Bauwerksbuch dastehen könnten. In solchen Fällen drohen Verwaltungsstrafen. Für die Nichterfüllung der Bauwerksbuch-Pflicht sieht die Wiener Bauordnung (§ 135) einen Verwaltungsstrafrahmen von bis zu 50.000 Euro vor. Insgesamt rechnet Kaiser mit einem Strafvolumen von 25 bis 30 Millionen Euro.
Betroffene Gebäude
Die Verpflichtung beschränkt sich dabei nicht auf große Gründerzeithäuser. Grundsätzlich sind die Eigentümer sämtlicher betroffener Gebäude zur Erstellung eines Bauwerksbuchs verpflichtet – unabhängig davon, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder ein Zinshaus handelt. In Wien fallen rund 31.000 Gebäude unter diese Regelung.
Ausgenommen sind Kleingartenhäuser und Kleingartenwohnhäuser sowie Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von maximal 50 Quadratmetern. Mit der Erstellung des Bauwerksbuchs dürfen ausschließlich fachlich qualifizierte Personen beauftragt werden, darunter Ziviltechnikerinnen und Ziviltechniker, Baumeister oder gerichtlich beeidete Sachverständige.
Nach der Fertigstellung muss das Dokument über das Datenportal der Baupolizei registriert werden. Eine automatische Übermittlung des vollständigen Bauwerksbuchs an die Behörde ist dabei nicht vorgesehen: Bei der Registrierung werden lediglich die Erstellungsbestätigung sowie die Bestätigung der Erstprüfung eingereicht. Das Bauwerksbuch selbst kann von der Baupolizei bei Bedarf angefordert werden.
Die Stadt Wien betrachtet das Bauwerksbuch in erster Linie als Instrument zur nachhaltigen Sicherung des Wiener Altbaubestands. Durch die systematische Dokumentation des Gebäudezustands sollen notwendige Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen gezielter geplant werden können.
Regelmäßige Wartung soll zudem die Lebensdauer der Gebäude verlängern und damit sowohl ökologische als auch wirtschaftliche Vorteile erzielen.
