Eine Wohnung in Istrien, ein Apartment in Dalmatien oder ein Ferienhaus auf einer kroatischen Insel: Viele Menschen, die in Österreich leben, besitzen Immobilien an der Adria. Manche nutzen sie ausschließlich selbst, andere vermieten sie während der Urlaubssaison. Genau für diese Eigentümer könnte sich einiges ändern. Das kroatische Parlament hat am 12. November 2026 über ein neues Gastgewerbegesetz beraten. Darin steckt eine weitreichende Neuerung: Touristisch vermietete Apartments, Zimmer und Ferienhäuser sollen künftig alle zehn Jahre erneut überprüft und kategorisiert werden.
Alte Genehmigungen könnten früher überprüft werden
Besonders interessant ist eine Unterscheidung, die im Gesetzesentwurf unter Artikel 80 zu finden ist. Für bereits zugelassene private Vermietungsobjekte sind unterschiedliche Übergangsfristen vorgesehen. Wurde die Vermietungsgenehmigung bis einschließlich 31. Dezember 2015 ausgestellt, soll der Eigentümer fünf Jahre Zeit erhalten, um die neuen Anforderungen zu erfüllen und eine neue Genehmigung zu bekommen.
Bei Genehmigungen, die ab dem 1. Jänner 2016 ausgestellt wurden, sind dagegen zehn Jahre vorgesehen. Entscheidend ist allerdings: Die Fristen beginnen nicht automatisch mit dem Jahreswechsel 2026/27. Maßgeblich ist das Inkrafttreten einer noch zu erlassenden Durchführungsverordnung. Für Eigentümer bedeutet das, dass insbesondere das Ausstellungsdatum ihrer bisherigen Genehmigung wichtig werden könnte.
Was passiert, wenn das Apartment die Anforderungen nicht erfüllt?
Bisher konnten viele private Vermieter ihre Apartments über lange Zeiträume mit einer einmal erteilten Kategorisierung betreiben. Kroatiens Regierung begründet die geplanten Änderungen damit, dass manche touristischen Unterkünfte bereits vor mehr als 20 Jahren kategorisiert wurden und seither keine erneute Überprüfung der Standards stattgefunden hat.
Künftig sollen die zuständigen Behörden regelmäßig kontrollieren, ob die Unterkunft weiterhin den Anforderungen ihrer Kategorie entspricht. Dabei könnten beispielsweise Ausstattung, Zustand und vorgeschriebene Mindeststandards eine Rolle spielen. Erfüllt eine Ferienwohnung die Anforderungen nicht mehr, könnte sie eine niedrigere Kategorie erhalten. Im schwerwiegenden Fall sieht der Gesetzesentwurf sogar die Aufhebung der Genehmigung vor.
Das bedeutet jedoch nicht, dass ältere Apartments automatisch ihre Vermietungsberechtigung verlieren. Entscheidend ist, ob sie die jeweils geltenden Anforderungen erfüllen.
Die Überprüfung soll automatisch erfolgen
Eine weitere Besonderheit: Laut Artikel 38 des Entwurfs sollen die zuständigen Verwaltungsbehörden die erneute Kategorisierung alle zehn Jahre von Amts wegen durchführen. Eigentümer sollen also nicht ausschließlich selbst für die Einleitung des Verfahrens verantwortlich sein. Bei bereits bestehenden Vermietungsobjekten sollen die Behörden zunächst die ältesten Genehmigungen bearbeiten.
Wer die vorgeschriebenen Bedingungen nicht erfüllt, muss unter Umständen nachbessern. Wird im Verfahren eine niedrigere Kategorie festgestellt oder die Genehmigung aufgehoben, soll der Vermieter die entsprechenden Verfahrenskosten tragen. Wie hoch mögliche Anpassungskosten ausfallen könnten, lässt sich derzeit noch nicht seriös beziffern.
Auch Booking und Airbnb bekommen neue Regeln
Neben den regelmäßigen Kontrollen steht eine zweite wichtige Änderung bevor.
Ab 1. Mai 2027 sollen touristische Unterkünfte, die über Onlineplattformen angeboten werden, eine eindeutige Registrierungsnummer benötigen.
Diese soll nach den Regierungsplänen kostenlos über ein digitales Verfahren erhältlich sein. Die Nummer soll es Behörden ermöglichen, registrierte Unterkünfte leichter von nicht genehmigten Angeboten zu unterscheiden. Damit könnte es für Eigentümer schwieriger werden, eine Wohnung ohne entsprechende Berechtigung über Plattformen wie Booking.com oder Airbnb anzubieten.
Für Menschen, die ihre Immobilie in Kroatien besitzen, aber die Vermietung von Österreich aus organisieren, wäre diese Änderung besonders relevant. Die Vorschriften betreffen allerdings die touristische Vermietung. Wer seine Ferienwohnung ausschließlich privat nutzt oder Familienangehörige kostenlos beherbergt, benötigt deshalb nicht automatisch eine touristische Kategorisierung.
Für manche Vermieter gibt es sogar eine Erleichterung bis 2030
Nicht alle Änderungen bedeuten zusätzliche Belastungen. Die kroatische Regierung plant gleichzeitig, bestimmte vorläufige Vermietungsgenehmigungen bis zum 31. Dezember 2030 zu verlängern. Ursprünglich sollten diese Genehmigungen teilweise bereits Ende 2026 auslaufen.
Nach Regierungsangaben waren Ende 2024 rund 15.000 Vermieter auf Grundlage solcher vorläufigen Bescheide tätig. Die Verlängerung soll ihnen mehr Zeit geben, offene Fragen zur baurechtlichen Legalisierung ihrer Immobilien zu klären und eine endgültige Genehmigung zu erhalten. Die Erleichterung gilt jedoch nur für die gesetzlich erfassten vorläufigen Bescheide und nicht pauschal für jede nicht genehmigte Ferienwohnung.
Was Eigentümer in Österreich jetzt beachten sollten
Wer eine Ferienwohnung in Kroatien touristisch vermietet, sollte zunächst das Datum und die Art seiner bestehenden Vermietungsgenehmigung kontrollieren. Ebenso wichtig ist die Frage, ob es sich um eine endgültige oder lediglich vorläufige Genehmigung handelt. Bei einer geplanten Vermietung über Onlineplattformen sollte außerdem die neue Registrierungsnummer berücksichtigt werden.
Das Gesetz befindet sich allerdings noch im parlamentarischen Verfahren. Der Entwurf sieht grundsätzlich ein Inkrafttreten am 1. Jänner 2027 vor, die neuen Registrierungsregeln sollen ab Mai folgen. Änderungen sind bis zur endgültigen Beschlussfassung weiterhin möglich.
Für Eigentümer an der kroatischen Küste entsteht damit eine neue Situation: Eine einmal erhaltene Vermietungsgenehmigung soll künftig nicht mehr unbegrenzt ohne erneute Überprüfung ausreichen. Besonders bei älteren Apartments könnte deshalb entscheidend werden, wann die Genehmigung erteilt wurde und ob die Immobilie noch den aktuellen Anforderungen entspricht.
