Weniger Käufe, aber keine sinkenden Preise: Kroatiens Immobilienmarkt steckt in einem strukturellen Dilemma – mit spürbaren Folgen.
Der kroatische Immobilienmarkt steht weiterhin unter dem Druck hoher Preise bei gleichzeitig spürbar nachlassender Marktdynamik. Einer aktuellen Analyse zufolge ist die Zahl der abgeschlossenen Transaktionen zeitweise um bis zu 20 Prozent gefallen – ein klares Signal für eine merkliche Abkühlung. Insgesamt werden rund 117.000 registrierte Immobiliengeschäfte verzeichnet, was gegenüber dem Vorjahr einem Minus von etwa 13 Prozent entspricht.
Die Entwicklung verläuft dabei regional sehr unterschiedlich: Die Gespanschaft Istrien verbucht die stärksten Einbußen, während die Gespanschaft Primorje-Gorski Kotar vergleichsweise moderate Rückgänge aufweist. Die Gespanschaft Split-Dalmatien sticht hingegen mit einem deutlichen wirtschaftlichen Wachstum hervor.
Knappes Angebot
Trotz der sinkenden Transaktionszahlen haben die Preise keinen vergleichbaren Abwärtstrend eingeschlagen – im Gegenteil: Sie sind weiter gestiegen, getrieben vor allem durch ein knappes Angebot. In der jüngsten Ausgabe der HRT-Sendung Otvoreno wiesen Experten darauf hin, dass Raumplanungsvorschriften, laufende Projektpipelines und restriktive Baugenehmigungsverfahren eine nennenswerte Ausweitung des Angebots nach wie vor verhindern. Diese strukturelle Engpasssituation hält den Preisdruck aufrecht – selbst dort, wo die Nachfrage bereits nachgelassen hat.
Auch in der Zusammensetzung der Transaktionen zeichnen sich Verschiebungen ab. Mengenmäßig dominieren landwirtschaftliche Flächen mit einem Anteil von rund einem Viertel aller Geschäfte. Wertmäßig führen hingegen Wohnungen und Apartments mit einem Anteil von etwa 45 Prozent am Gesamtvolumen – trotz eines Rückgangs des Transaktionswerts in diesem Segment um rund 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Rückzug ausländischer Käufer
Ein wesentlicher Faktor hinter der Verlangsamung ist das geringere Engagement ausländischer Käufer, die traditionell – vor allem an der Adriaküste – einen erheblichen Teil der Nachfrage ausmachen. Im vergangenen Jahr entfielen rund 30 Prozent der Wohnimmobilienkäufe auf Käufer aus dem Ausland, vorwiegend aus Slowenien, Deutschland und Österreich. Die Nachfrage aus diesen Märkten hat sich jedoch abgeschwächt, was unter anderem auf den wirtschaftlichen Gegenwind in wichtigen europäischen Volkswirtschaften zurückzuführen ist – darunter Rezessionsdruck in mehreren Ländern.
Auch auf der Seite der inländischen Nachfrage macht sich die Zurückhaltung bemerkbar. Hohe Preise und wachsende Bedenken hinsichtlich der Leistbarkeit bremsen das Kaufinteresse. Grob lassen sich zwei Käufergruppen unterscheiden: jene, die eine Wohnlösung suchen, und jene, die Immobilien als Kapitalanlage betrachten. Beide sehen sich trotz der in den vergangenen Jahren vergleichsweise niedrigen Zinsen nun mit deutlich engeren finanziellen Spielräumen konfrontiert.
Besonders angespannt ist die Lage in den Küstenregionen und in Zagreb, wo die Preise am höchsten sind. Im Landesinneren ist die Situation zwar leistbarer, allerdings sind dort auch die Einkommen im Schnitt niedriger. Den stärksten Druck spüren jene Bewohner, deren Lebensunterhalt von Gehältern abhängt – und nicht von Einnahmen aus dem Tourismus.
Für die Zukunft sind gesetzliche Neuregelungen geplant, die unter anderem strengere Anforderungen an Immobilienwerbung und Maklerpraktiken vorsehen. Während von diesen Maßnahmen eine Verbesserung der Markttransparenz erwartet wird, sind sich Fachleute einig: Ohne eine substanzielle Ausweitung des Angebots gibt es kaum Anzeichen dafür, dass die Preise in absehbarer Zeit sinken werden.
