Kroatien versiegelt Ferienwohnungen und trifft dabei auch Eigentümer aus Österreich und Deutschland.
Kroatien geht in der laufenden Sommersaison konsequent gegen nicht registrierte Ferienvermietungen vor. Zwischen dem 20. April und dem 20. Juli 2026 führte die kroatische Tourismusinspektion insgesamt 1.441 Kontrollen durch. In 122 dieser Fälle stellten die Prüfer Verstöße fest – entweder in Form nicht registrierter Vermietungen, unerlaubter Werbung für Unterkünfte oder beides gleichzeitig.
Dutzende Objekte wurden daraufhin geschlossen oder mit einem Vermietungsverbot belegt. Unter den betroffenen Eigentümern befinden sich auch Personen mit Wohnsitz in Österreich und Deutschland. Die Aktion beschränkte sich nicht auf einzelne Küstenregionen – Verstöße wurden quer durch das Land dokumentiert, in Zagreb, Dubrovnik, Split, Makarska, Pula, auf den Inseln Rab, Krk und Pag sowie in Crikvenica, Vodice, Primosten und einer Reihe weiterer Orte.
Versiegelungen und Strafen
Die Inspektion verhängte in Summe 68 behördliche Verbote – gegen die unerlaubte Vermietung oder Bewerbung von Unterkünften. Die Maßnahmen trafen sowohl kroatische Staatsbürger als auch Eigentümer mit ausländischem Wohnsitz. Nach offiziellen Angaben der Behörden gehören zu den Betroffenen Personen aus Österreich, Deutschland, Slowenien und der Slowakei.
In 36 Fällen blieb es nicht beim Vermietungsverbot – die zuständige Inspektion ließ die betreffenden Objekte zusätzlich versiegeln. Die Sperre gilt so lange, bis die festgestellten Mängel behoben und die erforderlichen Genehmigungen nachgereicht wurden – mindestens jedoch 30 Tage. Betroffen waren 36 Apartments, sieben Ferienhäuser, zwei Zimmer, ein Hostel sowie ein Campingplatz.
Darüber hinaus wurden Verbote gegen gewerbliche Anbieter ausgesprochen, die ohne die notwendigen Genehmigungen Unterkünfte betrieben hatten – darunter ein Boutique-Hotel, 13 weitere Apartments, 24 Zimmer sowie zwei Campingplätze mit Mobilheimen und Glamping-Zelten. Auf der Insel Vir wurden während laufender Kontrollen mehrere Apartments unmittelbar versiegelt. Die Behörden stellten klar, dass betroffene Eigentümer ihre Objekte während der Sperrfrist nicht an Gäste vermieten dürfen.
Die finanziellen Konsequenzen der bisherigen Kontrollen sind erheblich. In 62 Fällen beantragten die Behörden die Einleitung eines Gerichtsverfahrens, zusätzlich wurden 60 Strafbescheide erlassen. Die verhängten Geldstrafen summieren sich bislang auf 81.169,08 Euro.
Darüber hinaus stellten die Inspektoren illegal erzielte Einnahmen von mehr als 343.812 Euro fest und leiteten deren Einziehung ein beziehungsweise beantragten sie. Für Privatpersonen, die ohne die erforderlichen Genehmigungen vermieten, sieht die aktuelle Rechtslage Geldstrafen zwischen 1.327,23 und 3.981,68 Euro vor – zuzüglich der möglichen Einziehung aller durch die illegale Vermietung erzielten Einnahmen.
Die Inspektoren stützen sich bei ihrer Arbeit nicht allein auf Zufallskontrollen oder Hinweise aus der Nachbarschaft. Nach Angaben des staatlichen Inspektorats werden Meldungen der Tourismusverbände, Daten der kroatischen Steuerverwaltung und Inserate auf Onlineplattformen systematisch miteinander abgeglichen. Auf diese Weise lässt sich feststellen, ob eine Unterkunft im Internet angeboten wird, obwohl keine gültige Vermietungsgenehmigung vorliegt oder keine entsprechenden Einnahmen gemeldet wurden.
Das bedeutet in der Praxis: Auch wer seine Gäste ausschließlich über digitale Buchungsplattformen akquiriert und selbständig nicht dauerhaft in Kroatien lebt, kann in den Fokus der Behörden geraten. Wer in Kroatien ein Apartment oder Ferienhaus an Urlauber vermietet, benötigt nach wie vor die vorgeschriebene kroatische Genehmigung für die Erbringung von Beherbergungsleistungen. Daneben sind die Anmeldung der Gäste, steuerliche Verpflichtungen und weitere gesetzliche Vorgaben einzuhalten.
Registrierungspflicht ab 2027
Besondere Vorsicht ist bei Eigentümern geboten, die eine geerbte oder privat genutzte Immobilie nur gelegentlich gegen Entgelt weitergeben. Denn auch eine Vermietung für wenige Wochen kann rechtlich als gewerbliche beziehungsweise touristische Beherbergung eingestuft werden. Die kostenlose Unterbringung von Verwandten ist dabei etwas grundlegend anderes als eine Unterkunft, die öffentlich inseriert und gegen Bezahlung an wechselnde Gäste vergeben wird.
Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, vor der Veröffentlichung eines Inserats bei der zuständigen Gemeinde oder Verwaltungsbehörde zu prüfen, ob die vorhandene Genehmigung noch gültig ist und tatsächlich für die angebotene Unterkunft gilt. Ab 2027 soll die Kontrolle weiter verschärft werden. Kroatien plant die Einführung einer einheitlichen Registrierungsnummernpflicht für Zimmer, Apartments und Ferienhäuser, die auf digitalen Kurzzeitvermietungsplattformen angeboten werden.
Der Registrierungsprozess soll kostenlos und vollständig digital abgewickelt werden. Die vergebene Nummer muss künftig in den Onlineinseraten angegeben werden, damit Plattformen und Behörden auf einen Blick erkennen können, ob eine Unterkunft legal registriert ist. Im Juli 2026 besteht diese Pflicht jedoch noch nicht.
Das kroatische Tourismusministerium hat angekündigt, den genauen Starttermin nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens bekannt zu geben. Das neue Gesetz soll nach aktuellem Stand am 1. Jänner 2027 in Kraft treten. Die bislang vorgeschriebenen Genehmigungen sind aber bereits jetzt erforderlich – der Umstand, dass die neue Registrierungsnummer noch nicht eingeführt ist, bedeutet daher nicht, dass Unterkünfte derzeit ohne Anmeldung vermietet werden dürfen.
Die kroatische Inspektion hat angekündigt, die verstärkten Kontrollen während der gesamten Saison aufrechtzuerhalten. Wer ohne Genehmigung inseriert oder Gäste gegen Bezahlung aufnimmt, riskiert nicht nur eine Geldstrafe.
Im schlimmsten Fall wird das Objekt mitten in der Saison versiegelt, die Vermietung für mindestens einen Monat untersagt und der erzielte Gewinn eingezogen.
