850 Euro Nachzahlung für Heizung und Betriebskosten und plötzlich muss der Mieter möglicherweise keinen Cent davon bezahlen. Was unglaublich klingt, kann nach deutschem Mietrecht tatsächlich passieren. Gerade zum Jahreswechsel wird eine gesetzliche Frist entscheidend, die viele Menschen nicht kennen.
Für Millionen Mieter in Deutschland steht die Nebenkostenabrechnung für 2025 an. Wegen gestiegener Heizkosten und der reformierten Grundsteuer könnten einige Haushalte unangenehme Nachzahlungen erwarten. Doch wer seine Abrechnung zu spät erhält, muss eine darin verlangte Nachzahlung unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr bezahlen. Entscheidend ist der 31. Dezember 2026. Allerdings gibt es Ausnahmen und weitere Rechte, mit denen Mieter ihre Kosten überprüfen können.
850 Euro Nachzahlung: Wann sie entfallen kann
Das deutsche Bürgerliche Gesetzbuch schreibt vor, dass Vermieter bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abrechnen müssen.
Dafür haben sie grundsätzlich zwölf Monate nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums Zeit.
Läuft dieser vom 1. Jänner bis 31. Dezember 2025, muss die Abrechnung spätestens am 31. Dezember 2026 beim Mieter eingegangen sein.
Ein Beispiel: Eine Familie in München erhält am 4. Jänner 2027 eine Nebenkostenabrechnung für 2025. Der Vermieter verlangt 850 Euro Nachzahlung.
Hat er die Frist aus eigenem Verschulden versäumt, darf er diese 850 Euro grundsätzlich nicht mehr nachfordern.
Wichtig: Das gilt für die Nachforderung, nicht für sämtliche bereits bezahlten Nebenkosten. Auch bestehende Guthaben der Mieter bleiben grundsätzlich erhalten.
Der Poststempel reicht nicht aus
Ein besonders wichtiger Punkt wird häufig übersehen.
Entscheidend ist nicht, wann der Vermieter die Abrechnung abgeschickt hat, sondern wann sie beim Mieter angekommen ist.
Wird der Brief beispielsweise am 30. Dezember 2026 verschickt, erreicht den Empfänger aber erst am 2. Jänner 2027, kann die Abrechnung bereits verspätet sein.
Das Risiko einer gewöhnlichen Postverzögerung trägt grundsätzlich der Vermieter.
Anders kann die Situation bei einer elektronischen Übermittlung aussehen. Ob eine E-Mail oder die Bereitstellung in einem Kundenportal rechtlich als Zugang gilt, hängt von den konkreten Umständen ab.
Achtung: Die Silvesterfrist gilt nicht automatisch für jedes Mietverhältnis. Endet der vereinbarte Abrechnungszeitraum beispielsweise am 30. Juni 2026, läuft die Zwölfmonatsfrist grundsätzlich erst am 30. Juni 2027 ab.
Es gibt eine wichtige Ausnahme für Vermieter
Nicht jede verspätete Abrechnung führt automatisch dazu, dass die Nachzahlung entfällt.
Kann der Vermieter nachweisen, dass er die Verzögerung nicht zu verantworten hat, darf er unter bestimmten Voraussetzungen auch später Geld verlangen.
Das kann etwa relevant werden, wenn notwendige behördliche Unterlagen trotz rechtzeitiger Bemühungen nicht verfügbar waren.
Allerdings muss der Vermieter nach Wegfall eines solchen Hindernisses zügig handeln.
Der Bundesgerichtshof beschäftigte sich erst am 20. Mai 2026 mit solchen Fragen. Nach seiner Rechtsprechung muss eine zunächst unverschuldet verspätete Nachforderung grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses geltend gemacht werden.
Eine verspätete Abrechnung sollte deshalb immer anhand des konkreten Einzelfalls geprüft werden.
Heizkosten 2025 deutlich gestiegen
Warum das Thema gerade jetzt so wichtig ist, zeigen die Zahlen des aktuellen Heizspiegels 2026.
Für eine durchschnittliche Wohnung mit 70 Quadratmetern in einem Mehrfamilienhaus betrugen die Heizkosten 2025 bei einer Gasheizung 1.170 Euro. Das waren 14 Prozent mehr als im Vorjahr.
Bei Fernwärme lagen die Kosten durchschnittlich bei 1.295 Euro, ein Plus von sechs Prozent. Für Holzpellets wurden 735 Euro ermittelt, sogar 20 Prozent mehr als 2024.
Diese Durchschnittswerte bedeuten nicht, dass jeder Haushalt entsprechend mehr bezahlen muss. Entscheidend sind unter anderem Verbrauch, Gebäudezustand und Energievertrag.
Zusätzlich wirkt sich seit 2025 die deutsche Grundsteuerreform aus. Je nach Immobilie und Gemeinde kann die Grundsteuer höher oder niedriger ausfallen. Ist ihre Umlage mietvertraglich vereinbart, erscheint sie grundsätzlich auch in der Betriebskostenabrechnung.
Mieter sollten deshalb besonders die Positionen Heizung, Warmwasser und Grundsteuer mit dem Vorjahr vergleichen.
Bis zu 15 Prozent weniger Heizkosten bezahlen?
Neben der Abrechnungsfrist gibt es weitere Rechte, die bares Geld wert sein können.
Werden Heiz- und Warmwasserkosten entgegen den gesetzlichen Vorgaben überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, können Mieter unter bestimmten Voraussetzungen den betreffenden Kostenanteil um 15 Prozent kürzen.
Bei einem betroffenen Heizkostenbetrag von 1.200 Euro wären das rechnerisch 180 Euro.
Auch bei der Verteilung der CO₂-Kosten lohnt sich ein genauer Blick.
Seit 2023 müssen Vermieter und Mieter bei bestimmten fossilen Heizsystemen die CO₂-Kosten nach gesetzlichen Kriterien aufteilen. Dabei spielt insbesondere der energetische Zustand des Gebäudes eine Rolle.
Fehlen die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben oder die erforderliche Aufteilung, kann ein weiteres Kürzungsrecht von drei Prozent des maßgeblichen Heizkostenanteils bestehen.
Diese Kürzungsrechte gelten nicht pauschal für jede Abrechnung. Die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein.
Diese Kosten gehören nicht auf die Rechnung
Ein häufiger Streitpunkt sind Ausgaben, die der Vermieter nicht einfach auf seine Mieter überwälzen darf.
Dazu zählen grundsätzlich Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten.
Wird beispielsweise das Dach repariert oder eine defekte Anlage instand gesetzt, handelt es sich nicht automatisch um umlagefähige laufende Betriebskosten.
Auch der Verteilungsschlüssel muss stimmen. Die Abrechnung sollte nachvollziehbar zeigen, welche Gesamtkosten entstanden sind, wie der Mieteranteil berechnet wurde und welche Vorauszahlungen bereits geleistet wurden.
Mieter haben das Recht, die zugrunde liegenden Belege einzusehen. Der Vermieter darf diese auch elektronisch bereitstellen.
Neues Urteil: Auch Mieter müssen Fristen beachten
Wer eine Abrechnung erhält und darin Fehler vermutet, sollte nicht zu lange warten.
Nach deutschem Mietrecht haben Mieter grundsätzlich zwölf Monate ab Zugang Zeit, Einwendungen vorzubringen.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom Mai 2026 verdeutlicht, dass diese Frist auch für den Vorwurf gilt, der Vermieter habe unwirtschaftlich gehandelt.
Allein die Behauptung, eine Hausmeisterfirma oder Reinigung sei zu teuer, reicht außerdem nicht aus. Entscheidend ist, ob tatsächlich objektiv überhöhte Kosten entstanden sind.
Deshalb empfiehlt es sich, auffällige Positionen möglichst früh schriftlich zu beanstanden und gegebenenfalls die Belege anzufordern.
In Österreich gelten andere Fristen
Für Familien, die zwischen Österreich und Deutschland leben, gibt es eine wichtige Unterscheidung.
Im österreichischen Mietrecht gelten teilweise völlig andere Regeln. Bei vielen Mietverhältnissen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss die Betriebskostenabrechnung beispielsweise bereits bis 30. Juni des Folgejahres vorliegen.
Die deutsche Silvesterfrist darf daher nicht auf österreichische Mietverträge übertragen werden.
Wer in Deutschland eine hohe Nachzahlung erhält, sollte zunächst drei Fragen klären: Für welchen Zeitraum wurde abgerechnet? Wann ist die Abrechnung tatsächlich angekommen? Und sind die ausgewiesenen Kosten rechtlich zulässig?
Denn nicht jede hohe Nebenkostenabrechnung ist falsch. Doch manchmal kann schon ein einziges Datum darüber entscheiden, ob Hunderte Euro überhaupt noch verlangt werden dürfen.
