Rechtsanwältin Dr. Ceovic: ,,Mietpreisregulierung und Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften“

Die Opposition aus SPÖ und FPÖ sowie die Arbeiterkammer fordern seit Wochen eine gesetzliche Regulierung der steigenden Wohnpreise. Wird es in Österreich eine Mietpreisbremse geben?

Auch Finanzminister Magnus Brunner (ÖVP) die Frage gestellt, ob die Koppelung der Mieten an den Verbraucherpreisindex wirklich die beste Lösung ist. Nationalratsabgeordnete und Sprecherin des grünen Koalitionspartners für Wohnen und Bauen, Nina Tomaselli, erklärte bereits am 6. Februar, dass derzeit verschiedene Varianten geprüft werden.

Mieten in allen Stadtbezirken gestiegen

Eine Analyse des Immobilienportals Immowelt hat ergeben, dass die Mietpreise in allen Wiener Bezirken im Vergleich zum letzten Jahr gestiegen sind. Besonders stark betroffen sind Bezirke, die früher als besonders günstig galten, wie Favoriten mit einem Plus von 6 Prozent und Leopoldstadt mit einer Steigerung von 7 Prozent. Brigittenau hat sogar einen Anstieg der Mietpreise von 11 Prozent verzeichnet. Außerdem steht im April noch die jährliche Anpassung der Mieten, an den Verbraucherpreisindex (VPI), an.

In Österreich gibt es laut Arbeiterkammer (AK) rund 376.000 Haushalte, für die die Richtwertmieten gelten (davon befinden sich etwa 273.000 in Wien). Es geht um Mietwohnungen in Altbauten, die nach 1994 abgeschlossen wurden. Weitere rund 135.000 Wohnungen (davon etwa 127.000) unterliegen noch dem Kategoriemietzins (Altbaumieten vor 1994) und rund 500.000 Haushalte in Österreich (davon etwa 150.000 in der Bundeshauptstadt) mieten am freien Markt.

„Bei der im April 2023 anstehenden Richtwertindexierung handelt es sich um eine Wertanpassung und keine Erhöhung der Miete”, erklärte dazu Martin Prunbauer, Präsident der Interessensvertretung Österreichischer Haus- und Grundbesitzer.

AK Wien will rechtliche Schritte einleiten

SPÖ und FPÖ setzen sich seit langem dafür ein, den Anstieg der Mieten zu stoppen. Unterdessen sollen die Regierungsparteien ÖVP und Grüne daran interessiert sein, das Gesetz zu niedrigeren Mieterhöhungen anzupassen, berichtete die APA. Derzeit werden verschiedene Varianten getestet. Aber die Zeit drängt. Zwei Millionen in Österreich lebende Menschen rechnen in den nächsten drei Monaten mit Zahlungsschwierigkeiten, zitierte Ritt eine Studie der Statistik Austria mit dem Titel „Monitoring der Folgen der Krise”.

Wird es in Österreich eine Mietbremse geben?

,,Die Diskussion über die Mietpreisbremse kommt aus Deutschland. Dort war die Bremse notwendig, weil dort die Mieten kaum reguliert waren. Hierzulande sind nicht nur Mietverträge in Altbauten, sondern auch Mietgegenstände in geförderten Wohnungen preislich reguliert. Wenn in der Brigittenau die Mieten besonders stark gestiegen sind, sollte als Erstes geprüft werden, ob die ursprüngliche Mietzinsvereinbarung den allenfalls geltenden Mietzinsbildungsvorschriften nach §§ 15ff Mietrechtsgesetz entsprochen haben.

Zweitens sollte geprüft werden, ob eine sogenannte Wertsicherungsvereinbarung (WSV) wirksam abgeschlossen worden ist. Denn weder die Erhöhung der Richtwerte noch die Anpassung der gesetzlichen Höchstsätze für die Ausstattungskategorien haben für sich allein Einfluss auf die Höhe des vereinbarten Hauptmietzinses. Zu beachten ist, ob bei Anwendung der WSV die zulässigen Höchstgrenzen überschritten werden. Ist das der Fall, ist das Erhöhungsbegehren unzulässig, obwohl die WSV als solche gilt.

Knüpft die WSV an die Erhöhung des Richtwerts an, kann der Vermieter frühestens zum 5. Mai den wertsicherungsbedingt erhöhten Mietzins verlangen; dazu muss dem Mieter das Erhöhungsbegehren 14 Tage vorher zugehen. Anstatt sich auf die Politik zu verlassen, sollten Mieter daher checken, ob die Voraussetzungen für die Zinserhöhung vorliegen. Im Zweifel sollte der Mietzins unter dem Vorbehalt der Rückforderung überwiesen werden, da ansonsten die Rückforderung zu viel bezahlten Zinses kaum möglich ist“, so die Rechtsanwältin Dr. Ceovic.